在刚刚过去的2015年上半年，绿城和滨江无愧于市场赢家的称号。在杭州市区销售金额排行榜上，滨江钱塘印象和绿城运河宸园分别位列第二和第三位。而这两个销售红盘，分别是滨江和绿城旗下的代建项目。

　　近年，品牌房企纷纷选择代建业务作为主营业务的重要补充之一。而身为杭州本土房企翘楚的绿城和滨江，它们的商业代建业务发展现状如何，各自有什么特点？

　　商业代建项目

　　成为销售红盘

　　在今年上半年的市区销售金额TOP10中，滨江钱塘印象以18.6亿元的销售成绩位居第二，红得发紫的绿城运河宸园，也以15.1亿元的成绩位居排行榜第三。

　　虽然挂名了滨江和绿城这两个大牌，但实际上，钱塘印象和运河宸园都是代建项目。钱塘印象是义乌小商品城在2009年以黑马姿态拿下的钱江新城地块，20650元/平方米的楼面价成就了当年的地王。但拿地之后就遭遇楼市调控，项目整整沉寂了五年，直到2014年，滨江集团正式接手代建，随后，销售形势一路好转，成为市场上的红盘。

　　运河宸园是圣奥置业在2012年4月竞得，楼面价9000元/m2，就在拿地4个月之后，也就是2012年8月，圣奥置业对外宣布，与绿城合作开发运河宸园。2014年，运河宸园正式对外销售，近千套房源如今只剩不到三成。

　　作为商业代建的项目，钱塘印象和运河宸园的市场表现无疑是非常成功的。甚至很多购房者都以为，这两个项目就是滨江和绿城的“亲生儿子”。

　　由于项目的热销，滨江和绿城也收获颇丰。滨江集团曾发公告称，预估该项目的委托开发管理费约为1.4亿元。而运河宸园的代建费用，是销售额的6~7%左右，钱江晚报购房宝数据显示，运河宸园已售房源总金额约18.2亿元，按7%计算，目前可以收入代建费约1.3亿元。

　　7%左右代建费

　　是“行业标准”

　　记者从主营轻资产代建模式的蓝城集团了解到，目前绿城商业代建的项目有66个，位于杭州的有13个，除了目前热销的运河宸园之外，还有巧园、莲园、翡翠湾等；杭州之外，上海、珠海、三亚等地，也有代建项目，其中不乏表现出色的项目，比如上海锦绣兰庭，就是去年上海楼市单盘销冠，销售金额达到了40.2亿元。

　　滨江集团目前的商业代建项目有6个，分别是紫金府、钱塘印象、万家名城、西溪之星、杭州新天地二期以及绍兴的一个项目。

　　蓝城和滨江都是通过收取销售额一定比例的代建费来赢利的。“我们对外报的代建费是销售额的7%，但实际上都是低于这个来收费的，要看具体项目的商谈情况。”滨江集团副总经理朱立东告诉记者，这个费用包括整体开发管理、项目后续工程管理、精装修设计和施工、销售、竣工交付等一系列工作。

　　“就钱塘印象这个项目来说，我们的把控还是比较多的，除了地不是我们拿的，其他基本上跟自己的项目差不多。”滨江集团海岸公司营销经理税国珊告诉记者，小商品城仅派了一名财务在项目上，对滨江算是充分授权，全权委托。

　　蓝城目前的商业代建项目较多，也是通过输出品牌、派驻专业的开发团队，承担开发全程任务，与委托方进行合作，而后收取一定比例的管理费用。这种打包输出人力资源和品牌的方式，曾被宋卫平比喻为“长工”。对于代建费用，蓝城方面表示，是按照销售额的6%~7%收取，具体要因项目而异。

　　“从去年开始，我们也有些商业代建项目采取溢价分成的模式，有些类似销售代理公司的跳点形式。”蓝城集团总裁许峰表示。有趣的是，商业代建也无意中促成了一些合作，位于三亚的高福小镇，正是两年前绿城为中交代建的项目，通过那次的合作，为中交入主绿城做了较好的铺垫。

　　“并不是所有代建项目都能点石成金，关键要看项目本身的情况，而不是说挂上一个大牌就能在销售上有起色。”一位资深业内人士称，在商业代建上，还是要对项目有所甄别。