案例

　　2012年3月13日，华某与金某签订《房屋转让合同书》。该《房屋转让合同书》约定：华某将其位于某村的二层房屋转让给金某，转让价格为人民币130000元。该《房屋转让合同书》签订当日即2012年3月13日，金某通过银行汇付华某款项120000元，加上《房屋转让合同书》签订之前已支付的定金10000元，共计支付华某购房款130000元。后华某将该二层房屋交付给了金某。

　　2012年8月，华某向桐庐县人民法院提起诉讼，请求确认华某与金某之间签订的《房屋转让合同书》无效并要求金某返还《房屋转让合同书》所涉的二层房屋。

　　桐庐县人民法院审理查明认为：金某与华某为不同农村集体经济组织成员，金某与华某间签订的《房屋转让合同书》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的相关规定而应认定无效，遂于2012年9月作出判决：一、华某与金某于2012年3月13日签订的《房屋转让合同书》无效；二、金某于判决生效之日起90日内将前款《房屋转让合同书》所涉房屋即座落于桐庐县某村的二层房屋返还给华某。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务或其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3500元，减半收取1750元，由金某承担。

　　2012年11月，金某不服桐庐县人民法院的判决，上诉至杭州市中级人民法院。2012年12月14日，杭州市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

　　案件争议焦点

　　不同农村集体经济组织成员间农村房屋买卖是否有效

　　律师分析

　　目前我国农村房屋买卖主要存在以下三种情形：第一种是农村本集体经济组织成员之间购买农村房屋；第二种是不同农村集体经济组织成员之间购买农村房屋；第三种是城镇居民购买农村房屋。本案属于第二种情形即是不同农村集体经济组织成员之间购买农村房屋。前述第一种情形一般认定有效，第二、三种情形一般认定无效，具体理由如下：

　　一、农村房屋的转让必然导致该房屋所属的宅基地使用权的转让，而农村宅基地使用权只能由农村集体经济组织内部成员享有，不得出让或转让给非集体经济组织成员。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民只能拥有一处宅基地以及农村村民住宅用地……经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……。”根据该条规定可以看出宅基地是农村居民的的重要财产权利，直接关系到农民的基本居住权利，所以获得农村宅基地要受农民身份的限制。因此只有农民才能在其本集体经济组织范围内申请宅基地。而农村房屋的买卖，必然导致宅基地使用权的一并转让。此外，我国《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”显然本案不属于同一集体经济组织的华某和金某之间买卖农村房屋的行为是违反前述规定的。

　　二、除法律规定外，目前我国政策亦不允许农村房屋转让给非本集体经济组织成员。

　　《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见对于宅基地的转让，还应符合我国的相关政策规定。而《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地……农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，我国目前的政策也是不允许农村房屋转让给非本集体经济组织成员的。

　　综上，律师认为从目前我国法律规定以及政策来看，农村房屋只能在同一农村集体经济组织成员内部之间进行转让，不能转让给非本集体经济组织成员和城镇居民。此外，不同农村集体经济组织成员之间购买农村房屋或城镇居民购买农村房屋一旦被法院确认无效，如涉案房屋被拆迁的，法院可能会依据诚实信用原则判决出卖方赔偿购房者的高额损失（如房屋升值价值等）。因此，在购买农村房屋时我们应多考虑可能存在的风险。