溢价售罄同步，绿城·运河宸园实现楼市 “神话”

　　180m2奢装四房，满足市中心高端改善需求

　　2015年，杭州楼市行情回暖，但成交却出现了“二八”分化。一方面是高企的库存，近期楼市库存已突破16万套，刷新纪录；另一面个别楼盘迅速去化。桥西板块的绿城·运河宸园就是其中代表，实现溢价售罄同步。

　　为什么绿城·运河宸园能领跑楼市，铸就销售神话？笔者走访了著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚，他从市场、购房者以及楼盘自身等多角度剖析了“神盘”炼成的原因。

　　产品完美细节震撼市场

　　成交套数、金额屡次领跑杭城

　　绿城·运河宸园自去年12月首次开盘至今，六次开盘六次售罄，销售成绩耀眼，屡次跻身杭州主城区月度、季度销售套数、销售金额TOP榜单。而楼盘的成交均价，也由1月份的27918元/㎡，涨到了9月份的31059元/㎡，其中3号楼136㎡边套成交均价超过35000元/㎡，成为杭州市场上少有的溢价与售罄同步的楼盘。

　　王筱璐：（以下简称“王”）：绿城·运河宸园9个月狂销820多套，揽金超22亿元，领跑杭州主城区，为什么价格一路上扬的运河宸园能卖得这么好？

　　丁建刚（以下简称“丁”）：楼盘热销是综合因素造成的。运河宸园地处桥西核心区域，距运河200米左右，这样的位置可谓稀缺中的稀缺。京杭大运河是中华民族的骄傲，更是历史和文化以及老杭州生活的积淀。作为世界文化遗产的京杭大运河，对于杭州的城市价值和人居价值非常高。她至美的一段在杭州，实际上也就在拱宸桥这一段。

　　从区域内宅地供应来看，桥西核心区楼盘和土地供应量很少，在售的绿城·运河宸园非常稀缺，市场价值高，这点可以从最近市中心土地竞拍激烈程度看出来，很多地块城市界面都不如桥西，但开发商仍然愿意高价抢地。换句话说，如果桥西宅地进入市场，开发商将争夺更加激烈。

　　另外，从开发商来看，用户满意度领先的开发商绿城和中国办公家具综合实力领先的圣奥集团强强联合，营造楼盘产品的过程中，诸多细节品质把控等让购房者惊叹。

　　王：绿城·运河宸园热销，您提到其中一个因素是由两家实力企业的强强联合，也可看成同为天蝎座两大企业掌门人的“默契”，您如何评价圣奥集团与绿城集团的这一次合作？

　　丁：我知道绿城的宋卫平先生和圣奥的倪良正先生都是苛刻的产品完美主义者，这样的情怀才会使得运河宸园的产品细节几乎做到了令人震撼的地步。

　　比如，楼盘的景观绿化，不仅选择价格高昂的罗汉松，而且大乔木移植都挖掘很深，覆盖渗水层回填优质土并施肥，这样做到实处的工作，可让这些乔木一两年之后更加郁郁葱葱；还比如，厨房和卫生间使用的亮晶瓷，可使业主彻底摆脱玻璃胶发霉的烦恼。

　　类似这样的工程品质细节在绿城·运河宸园数不胜数。

　　宸园壹号迎合“二孩”改善潮

　　“四房”成大家庭幸福生活标配

　　不到一年绿城·运河宸园精装公寓接近清盘，目前亮相的是该楼盘最后的景观楼王“宸园壹号”。宸园壹号180㎡大四房刚露面，恰逢迎合“二孩”改善潮，四房成为多子女家庭的幸福生活新标配。而宸园壹号方正大气的180㎡四房，也成为杭州“二孩四房时代”的绿城旗帜。

　　据了解，宸园壹号采用新古典和法式两种装修风格，精装标准超过6000元/㎡，设施设备大部分采用国际一线奢装品牌，比如德国博世厨电、卡德维浴缸、瑞士劳芬洁具等，这些都是绿城豪宅园区的经典配置。

　　在园林的苗木上，绿城·运河宸园也投入了百万元巨资，仅景观样板区的罗汉松就有6棵，其中2棵放在宸园壹号南侧。

　　王：作为绿城·运河宸园景观楼王，宸园壹号是否迎合了 “二孩”改善潮？

　　丁：二孩政策从理论上讲，即将出生的第二个孩子在20年内还不构成独立购房的需求，但是多子女家庭要求增加房间的需求会瞬间到来。因此，准备生二胎的家庭终极改善产品马上会从3室2厅2卫调整为4室2厅2卫，运河宸园的楼王组团四房正好迎合这股新改善需求。

　　王： 相比之前绿城·运河宸园主打90㎡精装三房，宸园壹号180㎡奢装四房总价较高，这对开发商提出了新挑战，您认为宸园壹号能延续销售神话吗？

　　丁：宸园壹号每套房源预计开盘折后总价六、七百万元左右，这样的大户型高总价房源一般是不可能像刚需、首次改善户型那样开盘即售罄的。但是基于对运河宸园地段价值、品牌价值、品质价值的综合判断，宸园壹号得到购房者认同并畅销是没有问题的。

　　王：宸园壹号核心竞争力在哪里？

　　丁：宸园壹号是运河宸园最后的公寓组团，也是其精华所在，它占据了整个楼盘最好的景观资源和产品资源。比如建筑立面精选原产地来自新疆的卡拉麦里金石材，正南向超过5000㎡的中央园林景观，并配置无边镜面泳池，投入数百万元的名贵苗木，大部分厨卫设备选用德国一线高端品牌等。

　　它准确地迎合了市中心高端改善需求。户型舒适并满足所有功能，但并不奢侈浪费。更为重要的是，宸园壹号让那些居住在130~140㎡、品质一般住宅内的购房者，置换宸园壹号后实现高端改善居住。

　　板块更成熟稀缺

　　优质居住价值显现

　　桥西板块的居住价值和稀缺性越来越显现。板块拥有世界遗产的大运河风景资源，密集环绕桥西、小河直街、大兜路三大历史街区，四大商业综合体，五大博物馆群等，配套几乎完美，堪比武林商圈的衍生。而作为高端楼盘的绿城·运河宸园，在这块资源优渥的区域内，散发着独有的魅力。

　　王：桥西板块中哪些资源是稀缺的？

　　丁：桥西板块不仅有大运河的景观资源，有小河路历史文化街区、新中国纺织工业的遗迹，还有四通八达的交通网络，有卖鱼桥小学、杭州上海世界外国语学校、文澜中学等名校资源，有运河商务区的大型综合体配套……非常稀缺，也提升了板块的价值。

　　王：您如何看待桥西未来发展前景？

　　丁：这里是老城区中非常具有老杭州气质的区域，是生活配套完整，但又不过度喧嚣的宜居板块。桥西未来将变得越来越成熟，优质的居住价值将进一步被认识和显现。