综合《扬子晚报》等

　　近日，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这一说法，颠覆了1998年后的小区“主流”。1998年福利分房改革之后，商品房成为住房主力军，封闭小区风靡全国。

　　“拆小区围墙”的消息一出，立即在网上引发热议。开放封闭小区，究竟有什么目的？会给我们生活带来哪些变化？又将如何实施？带着这些市民关心的问题，各媒体进行了多方采访。

猜想1：居住——交通便利了，购物更方便？

　　“不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。也就是说，以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的模式了，而是街区式的设计，跟欧美等西方国家一样，” 绿地集团苏南事业部南京公司总经理薛明辉指出。“就像我们在国外看到的，下面是商业设施，上面是住宅，街区都不封闭，有城市主路，也有街区内的道路供车辆通行，有利于路网的构建。”

　　这样的居住有什么好处？南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，首先是路网会密集，“为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’，出行会通畅。对行人也是一样，以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区，现在直接穿过去就行了。”其次是购物会很方便，“街区制势必会有很多底层商铺，现在的小区内部一般没有商业配套设施，即使有社区商铺也是在小区最外一圈，如果小区规模较大，你买个油盐酱醋，出大门都要10分钟，以后可能超市、小菜场就在楼下，几步路就到了。”

猜想2：土地——大地块少了，道路成为出让条件？

　　具体到房地产开发，从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

　　薛明辉认为，街区制不是房地产开发的导向，而是城市规划的导向，街区的打造会在城市规划的环节就设计好，在土地出让时，作为前置条件注明。一个改变是，因为有路网的分割，今后土地出让的规模可能会小一点，市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。“大型小区，像江北那样的‘城’以后就很难再有了。”

　　另一方面，道路也可能会在土地出让条件中注明，吴翔华认为，新规的目的就是解决路网设计不合理的问题，所以今后在土地出让之时，应该就要考虑到道路的建设，“这块地要建几条路，建在何处，都会明确。”

猜想3：房产——没了围墙，开发商还能祭出什么招？

　　多少年来，围墙够不够高，遮挡够不够密，一直是不少开发商着力打造的卖点。去年底，中海地产斥资300万，在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙，房子没建好，不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说，浙江的绿城地产和滨江地产，在楼盘建设之初，就是狠命建围墙，给外界传递的信息是：在精致讲究的围墙里，还藏着更多精彩。

　　没有围墙，好东西不能再藏着，地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时，开发商的手早已从住宅走向多元，大型房产商不仅要建房，还要建公园；不仅要建小区，还要建菜市场、盖学校。没有围墙，开发商承担的配套谁来建？南京土地储备中心相关负责人表示，他也在紧密关注新政配套细则的出台。

猜想4：景观——豪华景观少了，绿地更密集了？

　　挖人工湖、几十万元买“树王”，景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点，而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过，如果今后花园变成了公共绿地，豪华景观便没了吸引力。金地集团南京公司负责人认为，“如果小区景观是开放式的，那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计，会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅，花木品种选择易维护的、价格便宜的。像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观，可能就不会再做了。”老百姓今后享受的，将不再是单一的小区景观，而会变为系统的城市景观，周边小区都能去，可以散步、休闲的地方将会增加。

猜想5：费用——公摊部分少了，居住成本会降低？

　　由于私属区域转化为公共区域，业内人士认为，新规可能会降低购房和居住的成本。

　　吴翔华表示，“现在老百姓在买房时，小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子，也就是说，这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除，分摊的土地就少了，应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金，公共部分也不用再续交。”

　　从物业费的角度来说，南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份公司董事长王中宁也认为，业主的费用可能会降低。“虽说小区开放以后，公共区域的保洁、维护，以及安保的压力加大，必须增派人手，但这些都属于公共空间，应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁，今后应该属于街区承担，业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了，但应该不会转嫁到业主头上。”