去年以来，杭州土地市场屡屡拍出高价地块，从去年开始，绿城九龙仓滨江地块（现绿城柳岸晓风项目）、金茂滨江地块（现金茂府项目）创下滨江板块地价新高；今年1月信达拍下楼面价36680元/m2的南星地块，时隔不久绿城以楼面价45368元/m2拿下潮鸣地块，两创杭州新高；还有前不久景瑞、阳光城拍下的萧山奥体宅地楼面价直逼20000元/m2，上周融信拿下的热电厂宅地也突破3万元……

　　在这些寸土寸金的地块上会造出什么样的房子？近来，有消息称关注度最高的绿城潮鸣地块，将打造高层和排屋，甚至连排屋售价都传得有板有眼：15万元/m2起。记者采访后得知，高价地块的产品定位都倾向于高端甚至豪宅级别，很多项目规划了城市排屋。

　　当然，是否打造高端产品，是根据地块本身的位置和市场需求决定的，并非完全取决于地价。

　　绿城的潮鸣地块

　　或将规划排屋

　　3月25日，绿城房产经过56轮竞价，以37.35亿元总价竞得市中心潮鸣地块，折合楼面价45368元/m2，创下杭州楼面价新高。从潮鸣地块挂牌开始，就是业内关注的焦点，拍地当天，除了绿城以外，还有信达、滨江、大家、金茂首开联合体、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创等共计十余家竞买单位到场。

　　即便是在成交后，潮鸣地块的一丝丝风吹草动，都会在楼市掀起波澜。最近，潮鸣地块将打造高层和排屋产品的消息一直在业内流传，并且传言称排屋单价会超过15万元/m2，更有业内人士透露，事实上宋卫平的期望价格是20万元/m2。记者为此采访了绿城潮鸣项目副总经理林伶，她表示：目前潮鸣地块的产品依然在方案讨论中，尚未确定。

　　虽然开发商方面并未透露潮鸣地块的产品规划方向，但据知情人士透露，“排屋+高层”的方案基本已经确定。

　　事实上，除了高楼面价的因素促使开发商一定要打造高端产品外，潮鸣地块本身也是近年来市中心板块少有的土地，其稀缺性决定了未来的售价一定是处于杭州房价的金字塔顶端。再加上通常绿城打造的产品定位都相对高端，所以潮鸣地块打造豪宅产品，已成定局。

　　此前，绿城·云栖玫瑰园别墅成交均价约为77000元/m2，目前在售的绿城·江南里成交均价超过10万元/m2。如果潮鸣地块真的将打造排屋产品，业内人士预测价格将远超二者。

　　如果潮鸣地块排屋产品真的卖到15万元/m2，甚至是20万元/m2，有多少盈利空间？

　　我们参考同样处于市中心的绿城·元福里，商业排屋目前在售均价10万元/m2。据绿城内部知情人士称，元福里的楼面地价、转让费用、建造费用、财务成本等加起来，每平方米成本起码要70000元。而潮鸣地块整体楼面价就要45368元/m2，业内人士估算，排屋部分经过换算，楼面价将超过10万元/m2。再加上建造成本、财务成本，如果再做精装修，即使卖15万元/m2，利润空间也并没有想象中高。

　　高价地大多定位高端

　　排屋、叠墅不少见

　　除了潮鸣地块之外，滨江的绿城九龙仓滨江地块（现绿城·柳岸晓风项目）、金茂滨江地块（现金茂府项目），也都定位为高端住宅，分别规划了高层+联排或者高层+叠墅的产品类型。

　　金茂府项目营销总监黄津程表示，金茂一向喜欢在中心地段拿地，相对来说地价都不会很低。但并非是高地价就一定对应顶豪的产品，还是会根据市场需求来进行规划。黄津程提到，上海大宁金茂府在定位产品时，他们发现顶豪市场的受众并没有明显增加，反而高端轻奢的产品客群放大了很多。在杭州，他们也发现了这样的趋势，因此金茂府的产品定位是满足高端改善需求。黄津程认为，滨江聚集了大量的高新科技企业，他们年轻、高薪，代表了产业的希望，他们的需求未必是顶豪，而是更多关注科技智能、生活细节，这些都是金茂府要着重体现的，也区别于传统豪宅。

　　当然，黄津程不否认高地价是影响产品定位的一个重要因素。“产品一定要匹配地块的价值，最终会呈现出高地价配合高端产品的结果。”黄津程说。

　　绿城·柳岸晓风项目也是定位为纯改善住区，五幢精装修江景大平层，户型面积156~220m2，预计总价600万元/套起，其他为50多套240~275m2的联排，总价上千万元。项目营销负责人蔡娴告诉记者，柳岸晓风的定位标准，是对标绿城的经典豪宅蓝色钱江。但之所以规划了排屋产品，并不是完全基于地价因素，“首先，项目2.0的容积率，符合做排屋的条件，另外一直以来绿城做低密度产品比较有优势，排屋产品在滨江也比较稀缺。”蔡娴说。

　　高价城市排屋

　　需求到底有多大

　　今年以来，杭州高端华宅市场相对活跃，根据中国指数研究院数据显示，截至5月25日下午3点，杭州市区（含余杭、萧山）单价35000元/m2以上的华宅成交套数达到2478套，华宅成交量占总成交量的比例也比去年上升约1%。

　　记者认为，高价地产品如果在下半年亮相，其价格区间还是符合目前的市场趋势的，在华宅市场份额增高的背景下，优质的高价地做高端产品，相对更容易被购房者所接受。

　　但值得观望的是，在以往的项目中，与高层结合的排屋，销售情况都不如同项目的公寓，不少楼盘排屋都是在尾盘时面市，去化也较为缓慢。杭州房产专家丁建刚表示，从他个人居住习惯来看，像这种被高层包围的排屋，舒适度肯定不及一些郊区项目，因为对于低密度产品来说，最大的意义应该在于其自然环境。“但市场上也确实有一部分人群青睐城市排屋，既然很多开发商都规划这样的产品，也说明这种需求的存在。”丁建刚说。