分化明显，是今年上半年杭州楼市给人的强烈感受。

　　无论是不同板块之间的房价、住宅和商业项目的库存，还是外来大鳄与本土房企在土地市场的表现，分化无处不在，极差越来越大，如同“冰与火之歌”。

　　愈演愈烈的楼市分化不仅仅是开发商的事，对于购房者来说更是事关财富保值与增值。这半年来，购房者如果无视种种分化，那么回过头来很有可能发现，自己买的房子半年来可能涨了不到10%，而朋友买的房子却已经涨了30%。

　　小董的故事：

　　早半年换房，省了六七十万元

　　一说起去年买的那套房子，小董就难以掩饰他的笑容。“这是我活了30岁，最明智的一个决定。”

　　小董去年抱得美人归。由于岳父一家住在景芳，为了让新婚妻子以后住得离父母家近一点，他决定卖掉自己在亲亲家园的二手房，在城东新城的德信浙旅东宸买一套期房。

　　亲亲家园的房子是一个相对失败的投资故事，“这套房子是在2007年买的，那时候大概7000元/m2。”去年7月，小董以15000元/m2的价格把亲亲家园的房子卖了，“余杭区的房子增值慢，8年多时间才涨了这么点，而且我的房子还是精装的。从投资的角度，这不算是一笔成功的投资。离亲亲家园不远的耀江文鼎苑，2007年二期开盘时每平方米也就9000多元，现在可以卖到35000元/m2以上。”

　　卖了亲亲家园之后没多久，小董就在德信浙旅东宸买了一套120多m2的房子，单价20000元/m2。“当时必须要买套房子，觉得这个价格还可以，但没想过会涨多少。那个时候的行情还没有今年那么火爆。”

　　但今年3月以来的杭州楼市的热闹让他感到惊讶，他先后介绍了几个朋友去买东宸，发现每隔一两周，房价就涨一次。“现在单价好像要28000元了，涨得好快。”

　　与此同时，小董特意去二手房中介那打听了一下亲亲家园的房价，发现价格基本没怎么涨。他庆幸自己去年及时换了不同板块的房子。“没想到现在不同区域的房价，分化这么大，热门板块的房价不到半年时间就可以涨百分之三四十，有的板块就是涨不起来。我要是等到今年再换房，想在城东新城买套120多平方米的房子的话，最起码要多付六七十万，这得多干好几年啊。”

　　房价分化：

　　板块价值差别明显拉大

　　就像小董的感觉一样，杭州楼市的分化的确越来越严重，板块分化即是其中之一。而去年，热门板块与非热门板块之间房价的差距远没有今年这般明显。

　　查询钱江晚报购房宝数据，当去年初余杭勾庄板块的毛坯房源还在卖13000多元/m2的时候，申花蓝孔雀板块的楼盘也就18000多元/m2，城东新城的德信大家钱江府的均价不到20000元/m2，奥体板块绿地旭辉城的精装房源均价也才24000元/m2左右，钱江世纪城的万科大家世纪之光去年7月开盘时的均价为17497元/平方米。

　　可见，除了房价高高在上的市中心和钱江新城，去年上半年其他板块之间的“贫富差距”并不悬殊，奥体板块的房价也仅仅比勾庄高了10000元/m2。

　　到了今年上半年，天壤之别就出来了。在勾庄板块，滨江万家名城6月均价为15000元/m2，蓝孔雀的招商学院北麓6月均价为24628元/m2，钱江府均价已达24672元/m2，绿地旭辉城的6月均价涨到了34710元/m2，世纪之光均价涨到了26488元/m2。而在闲林，雅居乐国际花园的价格从去年10月的7298元/m2仅涨到了目前的8145元/平方米。

　　不同板块的楼盘之间，涨幅差异明显，有的楼盘价格涨幅超过30%，有的楼盘涨幅仅10%左右。

　　价格差也被显著拉大。绿地旭辉城与万家名城的差距达到了20000元/m2。分化之大，可见一斑。

　　二手房市场的分化同样如此。滨江的次新房涨幅惊人，普遍在20%以上。而下沙、临平等地的二手房价均波澜不惊，市中心无学区的老二手房，有的价格反而下跌，如米市巷的老房子，1月成交均价为21100元/m2，6月则是20000元/m2。

　　库存分化：

　　住宅库存大减，商业积压明显

　　库存分化明显，也是今年上半年的显著特征。

　　杭州透明售房网数据显示，在史无前例的高成交量之下，杭州市区（含萧山、余杭）的商品住宅库存从去年12月31日的9.2万套，下降到现在的6.9万套，半年时间减少了两万多套，其中主城区的商品住宅库存从3.4万套下降到2.4万套。

　　市区新建商品住宅的去化周期则从去年年底的9.5个月，下降到不足6个月，部分板块甚至库存不足。

　　但是杭州商业项目的库存依旧积压严重。查阅杭州透明售房网，截至去年12月31日，市区商业地产可售面积为732万m2，而半年过去，商业地产库存不减反增，达到756万m2。

　　商业地产库存量大并非杭州一家。日前，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。政策的出台，或有助于杭州商业项目的去库存。

　　土地市场分化：

　　优质地块逐渐为外来大鳄垄断

　　高价地频出，面粉甚至贵过面包，这是上半年杭州土地市场给人的第一印象。在这场土地的盛宴中，分化也极其明显，本土房企越来越缺乏话语权。

　　在上半年杭州房企拿地金额榜中，排名前十的本土房企仅滨江和绿城两面本土旗帜，其余八强都是外来大鳄，前三甲更是被外来房企包揽。

　　过去几年，除了绿城和滨江，大家、德信、天阳、顺发、绿都等本土房企也都曾进过销售金额前十榜单，在杭州市场占据一片天。

　　但今年以来，在火热的萧山土地市场，萧山传统两强绿都和顺发基本没了声响。大家、德信、天阳等本土房企，除了天阳1月初在申花拿了块优质地，之后就毫无斩获。

　　这些本土房企不能不感到焦虑——当手头的项目卖完了，团队往哪里去？即便是绿城，也有销售线员工表示，想留在杭州越来越难，做完了手头的项目，团队很可能就要去外地。

　　土地市场的板块分化也严重。27日的未来科技城地块溢价率高达184%，而下沙大学城北的地块，成交溢价率为零。