一直以来，市场上定位为中高端改善的楼盘，通常都会尽可能减少中小户型的数量。前几年，杭州单价在3万元以上的“改善盘”，如果打造90m2左右的户型，很难符合改善人群“以小换大”的需求，相比大户型要难卖一些。

　　不过今年以来，随着杭州楼市行情的变化，小户型特别是中高端项目的小户型，却比大户型更好卖了。不少单价超过4万元的楼盘，小户型成交比例较去年有明显提升；个别项目中小户型定价甚至高于大户型。例如滨江锦绣之城，其最小户型110m2，单价要高于127m2户型，并且一房难求。

　　中小户型走俏的背后，一个重要因素是投资客的涌入；而对于一些自住改善人群来说，随着房价上涨，也转而选择了小户型。

　　某楼盘90m2户型销售占比

　　从18.5%涨到80%

　　南星板块的金隅学府在2013年拿地时，“70/90”政策还未放开，虽然定位为中高端楼盘，但整个项目90m2房源比例超过50%。

　　一开始，金隅学府小户型的销售情况并不理想。据中指院数据显示，金隅学府2015年共成交72套，其中90m2以下仅17套，占18.5%；而2016年1月1日至8月28日，该楼盘成交的288房源中，90m2以下户型多达229套，占比80%。

　　其他一些中高端楼盘也出现类似情况。融信·杭州公馆2015年成交的房源中，70~90m2户型占30%，而今年以来这一比例上升至58%。世茂·天宸今年以来90m2以下户型成交占比，由2015年的55%提升至64%。

　　申花板块的几个新盘中，小户型备受青睐。作为去年以来房价涨幅最大的板块之一，申花今年一有90m2小户型入市，销售都异常火爆。九龙仓·珑玺一期房源售罄后，后续价格预计会涨到35000元/m2以上，但购买小户型的客户量一直很大。

　　而滨江·锦绣之城，其最小面积的110m2售价已经超过了大户型。一期推出的房源110m2单价平均在45000元/m2，而126m2户型单价仅4万出头。从认购情况来看，110m2户型还出现一房难求的局面。置业顾问小杨告诉记者，110m2户型的得房率较高，总价相对较低，所以意向客户比较多。

　　在浙报地产传媒研究院院长丁建刚看来，这是市场上行发展的一个结果。“像上海、香港这种房地产行业发展成熟、寸土寸金的城市，不少90m2户型也是豪宅，并且都受到市场认可。”丁建刚说。

　　投资客专挑小户型

　　有人一口气买下四套

　　今年以来，杭州市场中的投资客比例大大增加，而他们大多都挑选小户型出手。

　　金隅学府项目策划负责人丁宏诚表示，今年购买90m2的客户群与去年相比，发生了很大变化。去年购买90m2房源的客户结构相对单一，大部分是冲着学区来的自住客群。而今年，客户结构丰富了很多，尤其是投资客频繁出现，比例上升。从金隅学府的成交情况来看，投资需求的比例明显上升，低总价的小户型成为投资客的首选；另外，还有部分购房者是为还没毕业或刚毕业的子女提前购买。

　　世茂天宸的90m2中也有不少投资客群，有人还不止买一套。企划经理李延告诉记者，6月底就有一个温州籍购房者，一次性购买了4套90m2户型，还当场打电话叫来朋友也认购了一套。还有不少客户一次性入手2套90m2户型。“这些投资客基本上都是看好区域价值和接下来的行情，打算长期持有的。”李延说。

　　九龙仓·珑玺项目一位负责人告诉记者，珑玺售出的房源中，投资客在89m2户型中所占的比例，也远远大于124m2户型。

　　透明售房市场研究院院长方张接认为，小户型的需求增大一个很重要的原因在于，眼下的市场已经从过去几年自住型需求为主导，过渡到投资需求为主导。根据透明研究院统计，杭州近期成交的房源中，约百分之30%是外地客购买，另外，杭州本地人成交的房源中，又有一部分是出于保值或投资需求购买的，因此粗略估计，杭州整个市场已经有50~60%是投资客。而对于投资客来说，自然更倾向于总价较低的90m2户型，投入成本相对较低，出手也更容易。

　　房价上涨

　　改善人群溢出到小户型

　　除了投资客以外，还有一部分是自住需求，包括从大户型“溢出”的需求。方张接指出，目前杭州整体价格基准提高，同时市场上单价3万元以上的小户型可售房源基数增大。当预算不够买大户型时，购房者也会适时地作出需求调整，直接造成了高单价小户型成交量增大。

　　双赢机构总经理章惠芳表示，市场价格提升后，一部分首次置业、原本考虑购买大户型的购房者，如果希望留在原来中意的板块内，又不希望降低居住品质，就会调低对面积的预期。

　　我们来算一笔账，申花板块某楼盘，4月份120~140m2户型成交均价25300元/m2，总价约在310万元左右。而8月份该面积段成交均价已经上涨至31000元/m2，平均总价涨了至少70多万元。接下来该项目加推的90m2户型预计34000元/m2，算下来总价几乎与4月份的124m2持平。也就是说，在热门板块，上半年预算300多万元购买120多m2改善型房源的购房者，到了现在，如果预算不提高，也只能买90m2的小户型了。

　　业内人士认为，通常对于房价较低的刚需楼盘，购房者是以单价作为考量标准，因为单价基数较低，稍微涨一点价格，看起来变化就很大，而对于核心板块和高端的楼盘来说，购房者是以总价逻辑来判断的，所以他们对于单价的敏感度没有那么高，总价才是下单与否的决定标准。