转型背景下

　　万科杭州以“空间服务”蓄势破局

　　在经济升级，产业升级的大背景下，中国经济正处于从“量变”到“质变”的风口之上，以投资和生产为特点的传统行业洗牌加速，而以消费为代表的服务业经济诸如文化传媒、教育、医疗、信息经济等产业正急遽兴起和扩张。

　　传统行业的转型迫在眉睫。恒大投资1000亿进军科技圈，在AI、量子计算和航天科技等领域展开布局；龙湖转型“美好城市运营商”，进入长租公寓、养老、教育、医疗等领域；融创提出了“美好生活运营商”的定位；绿城则致力于打造“理想生活综合服务商第一品牌”等不一而足。

　　虽然具体动作不同，但重视“产品＋服务”、逐步从“规模化”转向“专业化”、转为“城市运营商”的角色，已成为当前转型升级的主要路径。而这其中，万科“城乡建设与生活服务商”的战略升级与实践成果可以说是这类模式的典型代表，且其在最近提出的“空间服务”已显示出行业转型的更新方向。

依托“空间服务”能力，进入行业转型“先行赛道”

　　前不久，万科在大梅沙总部召开2017年度股东大会，万科董事会主席郁亮在会上表示，万科做了多种业务的尝试，但所有的尝试都围绕“美好生活”展开，“可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

　　围绕美好生活，提供多维的空间服务，成为了目前万科的重点发展方向。对于“城乡建设与生活服务商”这一战略的实践与演绎，在万科各个城市公司次第展开，而杭州则是其中极为重要的一块试验田。如果我们回溯万科杭州的发展历史，会发现它早在9年前就以“随园养老”为依托，迈出了探索复合业务的脚步。如今，在杭州都市圈范围，万科已经在维持三好住宅和物业的核心业务之外，发散出了包括产城、租赁住房、“轨道+物业”、养老、商业、文化、教育、物流等复合业务在内的故事脚本。

　　作为行业内一流的空间构建者，在业务领域不断拓宽的同时，万科对于空间的理解和运营能力也随之加强。今年上半年，万科杭州公司总经理李嵬在公开场合演讲时提到，“空间服务”的意义在于除了做好物理空间建设和物业管理外，更以中间层的运营服务提供内容，以此激发空间的活力，为城市发展提供更多线下空间，更多场景服务。

　　凭借旗下多项复合业务，万科杭州已呈现出产城融合升级与产业运营、城市更新、“轨道+物业”一体化开发（TOD）、城市文化打造、全生命周期服务、城市公共界面焕新、人居空间服务、综合物业管理服务、商业休闲服务、家装服务、物流服务等多维能力，为杭州提供了优质的多场景空间服务。

　　仅从“空间服务”能力的维度，就可以看出万科的实力。这绝不是一家普通的企业能够随随便便做成的。“空间服务”的提出和落地，立足于万科的传统优势领域，延伸了空间的物理属性，以运营与服务激发空间的活力，打开了一片转型的“无人区”，显示出万科在行业中的战略领先性。

　　那么，万科“空间服务”的实践成果如何呢？

“空间+服务”有效实践，万科杭州复合业务服务市民

　　在“空间”中增加内容、提供运营，是万科对产品的第二次加工，让房子不仅是房子，而是变成了一种“空间+服务”的承载体。它以空间场景为载体，为更多人服务，使人与人、人与城市之间产生更多交集互动。

　　万科对于线下空间的构建和运用拥有丰富的经验，而在围绕人民生活的其他领域，万科的这些经验也在不断推动空间向场景的演变，为城市与居民生活带来正面影响。

　　在杭州创新创业的大背景下，万科杭州产城业务在空间的运营中，聚焦“产业策划-规划设计-建设咨询-招商运营-物业管理-地产金融-特色资源”全产业服务能力闭环，并发散出三大模块、七大产品线以及“X”代表的多元复合业务集合，运营管理总资产（含产业办公和商业）已超200亿元。仅仅在产业办公这一模块，就提供了中心系、公社系和园区系三大产品线，针对不同类型的企业，打造不同的产品及服务。以“中心系”为例，万科在黄龙、奥体、运河、良渚四大商圈形成了“一江两岸四中心”的布局。以城市核心区的甲级写字楼集群为中心，它们将通过复合的功能设置、高效的智慧办公、共享的空间与资源为大型新经济企业或总部型企业的创新发展提供空间环境和企业服务咨询等多维服务，激活城市空间，进一步带动区域资产活化和板块价值升级；与此同时，小型复合产办项目“公社系”，则以灵活的空间组合和共享办公为特征，助力初创、成长型企业发展。

　　万科还提供了从儿童到成人到老人的“全生命周期服务”。以养老为例，万科杭州旗下“随园养老”构建了养老公寓系列、康护医疗系列、养护照料系列、居家养老系列4大产品系列，这样一来，在面对不同老人时，随园能够提供与之需求匹配的多种养老产品；面对同一个老人时，让他在不同的年龄段，能够多次进行一站式养老选择。目前，随园养老已经在杭州、宁波、南京、无锡、苏州五市服务超过110000名长者。再说成人，万科为新进入城市的人们提供了“租赁住房”，其中青年公寓“泊寓”在杭州已经布局18个项目，累计获取房间数量超7000间，目前已开业的有8个项目，为超过3000位青年提供住房，帮助他们更好地留在城市。教育方面，万科提供了九年一贯制优质民办学校——安吉路良渚实验学校，提供了7家万科学习中心，融合各类优质教育资源，辐射超过20000户家庭，还提供了华东区领先的体验式学习营地，引导青年少年探索自我、拓展视野、提升公民意识。

　　在城市的许多其他领域，万科的“空间服务”同样成果显著。

　　杭州轨交建设进入“加速期”，万科在“轨道+物业”领域已布局3大项目，通过地上建筑与地下轨交的一体化开发、流畅动线的提前设置，为周边人群提供复合的活力空间；在商业方面，万科拥有4座印象城、6座万科荟、13条新街坊，为杭州市民提供丰富的消费生活体验；从大型居住区块打造到高端住宅营造，为人们创造高品质的美好人居空间，并通过改造、升级业务产品周边的城市公共界面，焕新城市；此外还在培育大屋顶城市级文化生态平台，在今年与高晓松共建了公益图书馆“晓书馆”，成为全国知名文艺地标。

　　为物理属性的建筑赋予“空间服务”能力，让建筑空间活起来，从而形成一个具有全生命周期的生态链条，这就是万科杭州正在做的事情。如今，杭州的良渚板块、中城板块等区域已经成为万科“空间服务”的典型示范区。

　　未来，当“空间服务”的能力不断提升，万科将能够持续为城市提供复合优质的空间服务，为行业转型提供可借鉴的优秀样板。