7月，杭州市区（不含临安）二手房共成交11374套，成为今年4月以来的第四个“破万月”。连续保持4个月破万的优异成绩，上一次出现还是在2017年，当年3~6月成交量均破万套。

　　成交活跃的同时，二手房挂牌量也持续上升，截至8月5日，挂牌房源数已近12.5万套。

　　那么，这么多房子里，什么样的房源特别好卖，哪些房源则长时间卖不出去呢？

　　一套房子从挂牌到有人下定

　　最快只用了7小时

　　根据杭州链家提供的数据，7月链家成交的房源中，有25套房源从挂牌到下定所花时间在2天以内。最快的甚至早上挂牌，下午就有客户交了定金，中间只相隔了7小时。

　　这些房源大部分是60m2以下的小户型，超过半数位于主城区的老小区。其中，湖滨商圈一套中山中路上面积为34.83m2的房源，挂牌的第二天就有客户交了定金，最终成交单价为71777元/m2。根据2020年的学区规划，该房源属于天长小学的学区房。另一套同样是湖滨商圈中山中路上的房源，下定周期也只有1天，面积为42.08m2，成交单价61787元/m2。

　　还有一套文一路上文一街小学的学区房，面积48.1m2，单价62370元/m2，下定周期同样只有1天。

　　我爱我家绿洲花园店店长黄建军表示，只要与热门学区相关，就能快速去化，如拱墅区“卖鱼桥小学”相关房源，从挂牌到签约，最短只需2周时间。

　　此外，像下沙、闲林等多个刚需板块，成交速度也非常快。黄建军透露，总价在350万元以内的房源，一般房东给出符合市场的价格后，成交周期（挂牌到签约）均不会超过1个月。

　　成交慢的房子

　　价格过高是主因

　　有二手房火速成交，也有房源出售困难。

　　正所谓“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，成交艰难的背后，价格是主导因素。

　　黄建军举了一个6月成交的案例，房东于2019年8月第一次挂牌下城区滨河公寓的119m2房源，挂牌总价为550万元，单价超过4.6万元/m2。“滨河公寓是带电梯的高层，房东认为该房源在市中心比较稀缺，一开始心理预期就比较高。”黄建军表示，滨河公寓市场成交价在4.1万~4.2万元/m2，该挂牌价显然远高于市场价。

　　经过多次带看、调整价格，该房源最终在今年6月成功出售，成交价为470万元，单价仅3.9万元/m2，甚至要低于市场平均价格。

　　黄建军认为，一开始房东的预期过高，是促使这套房源难以成交的根本原因。但当房东真正到了需要尽快出售去换取新房摇号资格的时候，则容易在价格上被打压，也是该房源最终成交价格偏低的原因。

　　杭州链家提供的数据中，也有不少挂牌至成交时间超长的房源，部分甚至超过了2年。链家莫干山路五星经纪人张韬表示，这些房东一开始挂牌都为了“试水”，许多人都一边挂着房源，一边则将房源出租，打算碰到合适的价格再出售，因此会无限拉长交易周期。

　　黄建军表示，一般从挂牌到签约的周期在3个月内，都属于正常现象。一旦超过该周期，则房东需要考虑调整价格。

　　此外，相对于学区和刚需房源，没有学区的改善房源因为总价高，成交周期也比较长。

　　除了优质学区次新房

　　二手房整体价格平稳

　　连续4个月“破万”的二手房成交量背后，价格却保持平稳。

　　杭州我爱我家品牌与市场总监周包军表示，从整体来看，市场的均价几乎没有上涨。价格创历史新高的小区，大多是带优质学区的次新房。而位于名校学区的老破小，价格并未回到最高点。

　　黄建军举例，今年上半年较为热门的长寿桥小学的学区房，成交均价从去年年底的5.1万~5.2万元/m2，涨至当前的5.5万~5.6万元/m2。而实际上，这些房源的均价，在2018年的最高点，已经达到了6万元/m2。

　　此外，如成交热门的下沙热门小区，保利东湾和金隅观澜时代，其7月的成交均价分别为2.7万元/m2和2.5万元/m2，较今年上半年的成交均价2.5万元/m2和2.2万元/m2有所增长，但比起其2018年的最高点2.9万元/m2仍有差距。

　　周包军认为，就目前来看，尽管二手房成交量大，但由于挂牌量很大，可选择房源多，因而购房者并未盲目“追高”，价格也不会普涨。