经历了4到6月的“三连降”，下半年开局，杭州二手房市场继续下行，迎来了今年的“第四降”——7月，杭州市区（含富阳不含临安）二手房共成交6314套，环比下跌22.2%。同比去年7月的11374套，更是下滑了45%，接近腰斩。

　　月成交量四连降

　　挂牌量高达近14万套

　　在杭州这一轮房地产牛市行情中，二手房成交总体很活跃，只在2018年下半年出现过短暂的遇冷行情。当时因为去杠杆，房贷利率接连上升，2018年7月，杭州市区二手房成交量仅为6809套。

　　今年同样是受房贷收紧、按揭利率跳涨的影响，二手房成交量自4月份开始下跌，5月跌破万套，6月继续下滑，到7月已是“四连降”。

　　今年7月6314套的成交量，比2018年7月的数据还要低9%。若同比去年7月，更是直降了45%。

　　成交量不断减少的同时，二手房的挂牌量却水涨船高。截至发稿前，透明售房网上显示的二手房挂牌量已经超过了13.9万套，接近14万套，也是历史新高。其中住宅挂牌量高达10.3万套。若按7月的成交量计算，当前的二手房挂牌库存可以卖22个月。

　　业内人士分析，若房贷持续收紧，那么下半年的成交量大概率会维持这一水平，直到新的一年到来，银行房贷额度重新宽裕。

　　置换需求被抑制

　　改善房源成交下滑明显

　　二手房成交量“四连降”，下滑最厉害的是改善房源。

　　据钱江晚报购房宝统计，6月成交的热门小区中，单价4.5万元/㎡以上的房源成交量仅200套，相比3月的378套接近砍半。7月的数据还未出炉，预计会有进一步的下滑。

　　刚需房源的成交量也开始降低。主城区较为热门的二手房小区，如翠苑三区、景溪北苑等，此前日均成交量在1套以上，如今一周成交量已经降至了4套甚至更低。

　　三墩热门小区都市阳光嘉苑，近两年来一直稳居成交活跃小区榜单前列。该小区3月时二手房签约量达32套，4月降至24套，5月则下滑至13套，6月更是低至10套。在7月的二手房周报中，周成交量4套以上的小区即可跻身主城区成交活跃小区前五位，但都市阳光嘉苑一次都未登上排行榜。

　　在过去几年，置换需求构成了杭州二手房交易的一大主力——房东卖掉手中的二手房，去摇新房或者购买次新房改善。但由于目前房贷放款速度明显减慢，部分银行要三个月甚至更长时间，等到房东拿到全部房款，可能心仪的红盘早就卖完，还损失了房款的利息。这导致不少房东的置换改善需求被抑制，大大影响了交易的速度。

　　次新房挂牌价居高不下

　　买卖双方呈博弈状态

　　虽然目前二手房成交量持续萎缩，但市场上大部分二手房的挂牌价仍然坚挺。尤其是一些高价改善类二手房，尽管成交量已经降至个位数甚至零成交，但房东鲜有调低挂牌价以促进成交的举动。

　　如“未来科技城三兄弟”之一的中南樾府，透明售房网显示最新的签约发生在6月7日，也就意味着7月零成交。但贝壳找房App上显示中南樾府28套挂牌房源，挂牌价都很高，基本在8万元/㎡左右。

　　另一热门小区河滨之城，一位房东告诉记者，自己有一套89㎡的房源已经挂牌三个月，挂牌单价9万元/㎡，至今未成功出售。

　　该房东表示，近期房子卖不出也无所谓，现在房贷收紧，自己打算置换改善的计划目前很难实现，河滨之城这套房源面积虽小，但也能满足自己居住的功能。如果无法按照自己的心仪价格出售，他宁可再等等。

　　一方面房东心理预期仍比较高，另一方面购房者开始持币观望，双方进入博弈状态。受此影响，中介经纪人的业绩大幅缩水。

　　一位在今年上半年每个月可以签约3-5套房源的资深经纪人告诉记者，6月他仅签约了2套，而7月生意更为惨淡，一个月结束，他的业绩吃了“零蛋”。

　　部分老小区降价

　　全款买房议价力强

　　相比之下，老小区的降价更为明显一些。

　　我爱我家绿洲花园店店长黄建军表示，市中心一些总价在300-400万元左右的老小区房源，尤其是没有电梯的，房东开始频繁调低挂牌价。

　　链家资深经纪人张龙说，他手头就有两套房东降价的房源。

　　如一套嘉绿景苑东园63.99㎡的房源，此前挂牌价为310万元，现在房东将挂牌价调低为295万元。尽管降了15万，但这套房源至今无意向客户。很多原先曾咨询过这套房子的意向客户也都转为观望状态，不急着下手。

　　一套府苑新村90.32㎡的房子，今年2月挂牌价从450万元调低至445万元，3月降至438万元，7月降至405万元。张龙表示，府苑新村目前挂牌均价在5万元/㎡左右，而该套房源降价后单价为4.4万元/㎡，不过这套房源至今还是没卖掉。

　　对于刚需购房者而言，挑选这些房源时，有了更大的议价空间。

　　另外，能够全款付清的购房者，也有了更大的议价权。不少房东虽然暂缓置换计划，但若有人能付全款，他们也明确表示愿意适当降价。

　　（单位：套）