杭州土拍竞品质

　　现房销售来保证

　　暂停勾地模式，提高资金门槛，有利于给土地市场降温

　　近日，2021年杭州第二批31宗宅地集中挂牌，“土地新政”也随之出炉。与以往不同的是，新政不仅修改了溢价率上限，还首次试行“竞品质”，备受关注。

　　值得一提的是，杭州的“竞品质”地块全都要求现房销售，在一定程度上可以让品质眼见为实。

　　从报名方式到竞价规则

　　杭州土拍变化大

　　此次出台的土地新政，的确有了不少变化。

　　首先，从土地出让时就启动了“品质保障”：十宗宅地率先试水，告别了单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后再进入“竞地价”程序，最后通过先验收后以“现房销售”的形式确保方案落实。

　　其次，提高了报名门槛：取消预公告，暂停了单宗地5000万元勾地模式，直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名。而且第二批宅地的保证金普遍为20%，其中备受瞩目的杭腾未来社区地块保证金需30%。

　　由于杭州地价大多超过十亿元，保证金就高达数亿元。从勾地的5000万元提高到保证金的数亿元，对房企而言，这意味着拍地的资金门槛大幅提高。首次集中出让时，多家房企以勾地模式同时报名了数十宗地块，而在保证金模式下，能同时报名的地块将大幅缩减，这有利于降低土拍的热度。

　　再次，竞拍的封顶溢价从30%降至20%。

　　最后，竞价规则也有调整：到达封顶价后，取消“竞自持”，转为无偿移交政策性租赁住房。

　　住建部住房保障司司长曹金彪表示：“‘十四五’期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。”杭州土拍由“竞自持”转为“竞政策性租赁住房”，与住建部的要求相一致。

　　“竞品质”在杭州落地

　　与现房销售相结合

　　关于“竞品质”新规，业内关注已久。

　　今年4月发布的2021年杭州市重点工作责任分解中，就有一条：实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞品质”政策。

　　“竞地价”的出让方式由来已久，而“竞品质”则是首次提及。由于近年来开发商利润空间越来越窄，楼盘品质遭遇严峻考验，业界对“竞品质”的呼声甚高。此前，已有北京、南京、苏州等地在“竞品质”方面进行了探索。

　　杭州第二批31宗宅地中共有10宗“竞品质”地块，从比重上看不低，从地域分布上看，每一区各一宗。

　　杭州的“竞品质”项目须现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举系全国首创。这一做法的好处不言而喻，楼盘品质怎么样，看了就一清二楚。

　　房企拿地时承诺的品质标准是作为“呈堂证供”的，不能为了追逐利润肆意偷工减料。相信那些屡屡“犯规”的房企，今后将不可能拿到“入场券”，从而对房企行为产生强力约束作用。

　　从这个意义上说，“竞品质”新规有望终结楼盘品质下降的尴尬局面。“竞品质”楼盘将成为区域的品质标杆，受到更多购房者的追捧。此外，兑现品质承诺意味着要付出更高的成本，“现房销售”也意味着资金成本更高，房企也将理性出价，有利于土地市场平稳回落。

　　杭州版“竞品质”

　　要先获资格再竞地价

　　哪些企业符合报名条件？品质方案如何打分？房企未兑现品质承诺会有何处罚？如何“竞品质”成为瞩目的焦点。

　　根据报名规则，房企须向杭州市建委提交“品质方案”，经评审入围之后，方可获得竞价资格。

　　钱报记者了解到，杭州市建委将组织专家进行评审，按照房企评分高低确定入围者。根据规定，如果报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6-10家，则取前5家房企；报名房企3-5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买。

　　评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，各占100分。

　　其中，房企资信部分共有六大评分项，其中分值最高的是负债率。其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等，从10分到15分不等。

　　另外，除了加分项，还有扣分项。房企在杭州开发的商品住宅项目2018、2019、2020年度内发生一般及以上安全或质量事故的，每发生一次扣5分。

　　竣工验收时如若房企没有兑现当初的“品质承诺”，相关部门将不予发放预售证。违约成本如此之高，有利于从根本上约束房企。

　　拿地宝研究院院长钱贤强分析：“‘竞品质’地块的报名门槛高，将大大减少参拍房企数量，有利于降低土地市场热度，也让更优秀的房企有更多机会参与宅地开发，提高住宅开发品质，对于整个市场无疑有着积极作用。”

　　他认为，“竞品质”对土地市场的降温会立竿见影。从中长期来讲，目前“竞品质+现房销售”只是在杭州试点10宗，未来有望在数量上逐渐增加，而且省内其他城市也会择机跟进。如此一来，现房销售很有可能借“竞品质”大面积推广，这对保障购房者权益而言是有利的。