杭州楼市年度回顾之拿地的故事——
高价拿地后挤利润,蚊子腿也不放过
拿不到地的房企投拓人员被“裁员”阴影笼罩
本报记者 印梦怡 楼肖桑
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杭州进入土拍摇号时代 |
杭州楼市年度回顾之拿地的故事——
高价拿地后挤利润,蚊子腿也不放过
拿不到地的房企投拓人员被“裁员”阴影笼罩
2021年,杭州首次开始施行宅地“集中供应”。上半年首批出让时,众房企“头破血流”式高价抢地;第二批土拍,市场骤然降温至冰点;第三批土拍,市场重新升温,杭州首次启动土拍摇号,拿地好比开奖。
对地产从业人员来说,这是艰难的一年。拿了高价地的房企,费九牛二虎之力控制成本;而拿不到地的房企投拓岗位人员徘徊在“裁员”边缘,有的失业,有的只能接受转岗或外派。
高价拿地后
拼命算计挤利润
“今年楼市里剩下的都是‘高端玩家’,每笔账都算到极致,不然哪里有利润。”在杭州一品牌房企做高管的王昆(化名)感慨,今年做得最多的工作就是算账,“从产品设计到成本控制,能多挤一点利润是一点,蚊子腿也是肉。”
今年5月的首次集中土拍,很多地块利润空间微薄甚至面临亏损,还发生了退地事件。王昆所在房企曾打算通过销售“商墅”提升利润,也就是将小区商业配套通过改造,以商业排屋形式进行售卖。当然,这损失的是住宅业主的利益。不仅商业配套少了,住宅部分的容积率提高,房子变密了。
7月,有关部门一纸公文叫停了商墅的规划。
这一招行不通了,只能想别的招。于是,不少刚需盘清一色做了大户型的设计。“全盘都做大户型会减少总户数,车位数量也会相应减少,只需要挖一层地下车库就可以满足车位配比。”王昆的言外之意就是,少挖一层地下车库,能节省几千万元建筑成本,转化成利润。
正如王昆所说,这一年的土地市场,充满了算计。
房企投拓岗位
不是转岗,就是离职
在杭州一家本土品牌房企任职投资岗位的李远(化名),已经失业一个多月。现在的他已经放平了心态,“在家撸猫、看书、练字、研究厨艺,接下去准备开店。”
一个月以前,摆在他面前的是一道非常艰难的选择题,他接到了公司要求外派的通知,去西安或者广东,经过一番考虑,他没有接受这一外派安排,毅然选择离职。他认为:“去外省开拓市场,未必做得好,过去很可能是蹉跎岁月。”
李远并不是个例,今年下半年开始,融资三道红线卡住太多房企脖子,岗位优化成了普遍现象。
尤其是在第一批土地集中出让时激进拿地的房企,大多已在第二批、第三批出让时销声匿迹。一家民营房企投拓岗人士宋杰(化名)告诉记者:“公司预计明年首批出让也不会拿地。我们部门也被轮岗了,现在主要做策划和营销工作。相比过去轻松了不少,但非常焦虑。”
“对着猎聘的投资岗位看了一圈,一家家开发商问过去,都是只收简历不招人。”宋杰说,“杭州限地价、限房价,还开始土拍摇号,只要算好利润,报名碰运气就行了,房企投拓岗位哪还需要这么多人?”
3月27日,杭州正式发布“集中供地”新政,一年出让3次。5月7日和8日,首次土地集中出让异常火爆,57宗地吸金1178.2亿元。众多板块实际地价创新高,超七成地块拍至封顶价+自持。
7月30日,第二批31宗宅地挂牌,包含10宗“竞品质”试点地块,先竞“品质方案”,获得资格后进入竞地价阶段,最后现房销售。为了降低热度,其他调整还包括:取消预公告、暂停勾地、保证金普遍上升为20%、提高起拍地价、降低封顶溢价率、取消自持。
计划没有变化快,随着房贷收紧,市场下滑,不少房企陷入资金困境。土地市场也随之骤冷。8月26日,杭州第二批31宗宅地重新挂牌,规则发生变化,溢价拍至封顶后,由竞配公租房改为线下公开摇号,其次,封顶溢价率进一步降低为15%,“竞品质”地块则降为5%。但10月12日第二批宅地正式集中出让仍然出现大面积流拍现象。
11月20日,第三批35宗地块正式挂牌,土拍规则再次调整。溢价率上限降至10%;取消了“竞品质”和“现房销售”,改为所有地块“定品质”等。多板块新房限价上涨。
12月21日,35宗涉宅地块正式出让,24宗拍至10%溢价率上限,进入线下摇号环节。
至此,杭州十区今年的土地出让金总计已超3000亿元,创历史新高。