行情已变
“集中供地”不妨灵活调整
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老蒋侃房 |
始于去年的集中供地政策至今已一年有余,对房地产市场产生了深远影响。时过境迁,眼下的房地产市场正处于多事之秋,有关集中供地退出的呼声也开始此起彼伏。
2021年2月底,自然资源部发文要求4个一线城市和18个二线城市推行集中供地,即针对住宅用地集中公告、集中供应,且每年不超过三次。
打个不太恰当的比方,就像去饭馆吃饭,过去是厨师烧好一道菜就上一道菜,现在是要等厨师全部烧完再一口气全端上。好处是显而易见的,有利于营造更加公平透明的市场环境,打破大房企建立在资金和信息优势之上的垄断格局,赋予中小房企更多拿地机会,同时也有利于土地市场降温,避免过去因一次性挂牌土地数量较少而产生的饥不择食效应。
集中供地政策的出台,建立在当时土拍热度较高的市场环境之上。以杭州为例,2021年2月7日也就是集中供地之前的最后一场土拍,5宗宅地共有4宗拍至溢价率封顶,市场热度可见一斑。
自2021年5月7日首场集中供地土拍以来,杭州已先后完成了5场土拍。从这5场土拍的表现看,总体上热度呈逐步下降趋势。首场土拍,72%的地块拍至溢价率封顶,到了第5场土拍,这一数字已降为27%,底价成交率更是高达51%,降温已十分明显。
土地市场降温,不仅仅体现在封顶率、底价成交率这些指标上,还有一个很关键的指标——土地宗数。今年杭州首场土拍挂牌60宗,第二场土拍挂牌45宗,即将于本月15日进行的第三场土拍仅挂牌19宗,数字下降背后,是广大房企拿地意愿普降。事实上这已不难理解,当越来越多的民营房企深陷债务危机之时,停止拿地断臂求生已成了必然选择。
也正因为如此,今年以来国企的身影频频出现在全国各地的土拍市场上。比如,南京今年的两场土拍中,国企拿地金额全都在50%以上。成都今年的第二场土拍,22宗地块有16宗被国企拿下。金华今年6月底土拍,13宗地块竟然全部由国企拿下。
相比之下,杭州土拍市场上的国企份额并不算太高,但是从6月30日也就是上一场土拍看来,地方平台的拿地数量有了明显上升。有些国企大多没有房产开发经验,托底的意味不言自明。但是,这种“左口袋进右口袋”的游戏,无法持续。
站在房企的角度,每次集中供地意味着不但前期要做大量的投资决策分析,并且还要调用大量的资金,由于当前房企资金普遍紧张,很多已是力不从心。即便是央企国企,由于集中供地的城市不止杭州一个,调动到这个城市的资金多了,投到另一个城市的资金就少了。
站在做地单位的角度,集中供地之后,各个城区的地块同台竞技,非核心城区地块可能会陷入无人问津的尴尬处境。萧山、富阳、临安缺席9月15日的土拍就是一个例证。正因如此,市场各方对集中供地的抱怨声,在逐渐增多。
当前的房地产市场尚在筑底过程中,稳定市场强调“一城一策”。集中供地政策,是到了灵活调整的时候了。
本报记者 蒋敏华