存量首套房贷利率下调备受关注。继8月31日央行出台指导文件之后，昨天，工农中建四大行似乎是商量好了似地齐刷刷发布公告，明确了具体操作方案。

　　焦点一

　　哪些人可享大礼包？

　　根据四大行发布的公告，此次下调仅针对存量首套住房贷款利率。

　　这里要划三个关键词，存量、首套、住房。存量，是指今年8月31日之前发放的贷款；首套，就把二套购房者排除在外；住房，指房屋的产权性质为住宅，也就排除了公寓、商铺、写字楼等非住宅。

　　“存量”和“住房”没什么疑义，“首套”却随着楼市调整政策的调整而发生了变化。

　　2017年起，杭州“认房又认贷”，名下无房但有过贷款记录的，再买房也会被认定为二套。

　　如今，杭州已执行“认房不认贷”政策，这就意味着前几年的一些二套房贷，放到现在就是妥妥的首套房贷。对于这种情况，四大行明确表示可以视作首套房贷。也就是说，共有两类人群可以享受政策利好：其一是原先就被认定为首套的购房者，其二是按照“认房不认贷”政策可以被重新认定为首套的购房者，也就是“二套转首套”。这两类人，将是此次政策大礼包实打实的受惠者。

　　焦点二

　　利率可以下调多少？

　　此次利率下调并非一刀切，具体下调多少因人而异，与原贷款时间、原贷款利率以及所在城市首套房贷利率下限等多个因素都息息相关。

　　杭州近年的房贷利率最高点出现在2021年三季度——当年7月，杭州首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率（LPR）4.65%，但市场上的实际利率已高达6%，比政策下限高出1.35%。按照此次方案，最低可以降至4.2%。

　　值得一提的是，从2022年11月起，杭州的首套房利率政策下限由LPR调整为LPR-20个基准点。那么相应地，2022年11月之后的存量首套房贷利率，接下来最低可以降至4.0%。

　　简单来说，一名杭州购房者若是在2022年11月之前办理的首套房贷，利率就有机会下调到4.2%；若是2022年11月之后办理的首套房贷，最低利率就可以下调到4.0%。但如果是在早年买房且房贷利率低于4.2%的，此次无须调整。

　　焦点三

　　如何向银行申请下调？

　　原先办理贷款时就被认定为首套的购房者，无须主动向银行提出申请，而是由银行批量调整。操作上可能类似于2019年房贷合同LPR转换，借款人不需要跑去银行办理，最多就是根据银行的指引在手机上简单操作一下。

　　不过，“二套转首套”以及在2019年房贷合同LPR转换时选择固定利率的，这两种情况都需要主动向银行提出申请。申请时间为9月25日至10月22日，审核通过后将于10月25日统一调整。

　　还有一种情形就是不良贷款，比如存在逾期还款现象，需要购房者处理掉逾期之后方可向银行提出申请。

　　本报记者 蒋敏华