连日来，有关新一轮“房改”的消息不绝于耳。潮新闻记者获悉，8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，也就是市场疯传的“14号文件”，已于近期陆续下发各地。

　　“14号文件”确立了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的顾虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产行业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

　　这两大目标归纳起来就是“政府的归政府，市场的归市场”，基本思路与新加坡模式比较接近。新加坡人均土地资源非常匮乏，但房屋自有率却高达90%左右，这其中政府建造的廉价组屋功不可没，覆盖人群超过80%。

　　看懂了这一点，也就明白了此次房改的大方向：通过“双轨制”来解决住房问题。从人群上看，保障房的对象除了中低收入家庭之外，还包括城市引进的人才群体。至于被完全推向市场的商品房，对象自然是那些中高收入家庭，也就是市场上的改善需求。

　　在过去的很多年中，虽然保障房和商品房也同时并存，但由于两者都被赋予了准公共产品的属性，且保障房占比不高，导致政府必须严控商品房价格来解决住房问题，也就有了针对商品住房的限价措施。但是，一些热点城市的高端商品住房项目，由于一二手房价格倒挂较大，客观上有钱人买到豪宅的机会更大。近期已有多个城市陆续取消限价，“市场的归市场”，限价全面退出只是时间问题。

　　保障房方面，除了加大供应量之外，在一些具体的形式上也会有一些相应的变化和调整。比如，9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议明确要求保障房实行“封闭管理”，禁止入市交易转变为商品房。值得一提的是，杭州近年新推的共有产权房此前规定满一定年限之后可入市交易，并允许面向普通家庭转让。预计尚未入市的共有产权房项目会陆续转变成“封闭管理”的保障性住房。

　　至于保障房和商品房的比例将会是多少，“14号文件”并未明确透露。不过，在“新房改”之路上先行一步的深圳，早在2018年就提出保障房60%，商品房40%。

　　此外，并非所有城市都将开展“新房改”。据悉，城区人口300万以上的大城市将率先探索实践。这个道理不难理解，当前中国的中小城市住房问题并不突出。按照“城区人口300万以上”这个硬指标，目前全国共有35个城市，省内有杭州和宁波。

　　总的来看,“新房改”厘清了保障房和商品房的关系，尤其是对商品房的属性进行重新定位，更有利于优化资源配置。这对政府的土地出让、房企的开发模式来说，都是一个全新的挑战。

　　本报记者 蒋敏华