昨天，杭州第13批次10宗宅地挂牌，随之而来的是众望所归的土拍新规：土地恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号；上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。

　　今年9月底，自然资源部下发有关文件，文件建议各省市自然资源部主管部门取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊容积率1.0限制等。

　　截至发稿，22个集中供地城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告：包括杭州在内的16城不再设置地价上限；郑州的部分城区依然限制地价；而北京、上海则维持地价、房价“双限”。

恢复“价高者得”竞价方式，土地“双限时代”悄然落幕

　　此次杭州土拍新规的最大亮点，在于土地不再限地价、取消摇号，直接恢复“价高者得”的竞价方式。

　　过去十年里，杭州土拍史就是一部花样“限地价”史，仅2015年9月~2016年6月期间，短暂恢复过“价高者得”。

　　不再限制地价的另一面，是主城四区以及萧山区、余杭区依然限房价。如此一来，大部分城区的土地价格依然戴着隐形的“紧箍咒”，房企也会根据成本慎重拿地。

　　杭州延续多年的新房摇号热，很大一部分原因在于存在价格“倒挂”。从2018年4月杭州正式启动新房摇号以来，很多人确实享受了这个政策红利，以更低的新房价格摇到了热门板块。土拍新规没有放开主城、萧山、余杭的房价限制，意味着热门板块的倒挂还将继续存在。

　　至于“双限”完全退出的临安、富阳、钱塘、临平四个城区，近年来大多数宅地底价成交，而新房限价也已名存实亡，尤其是临安和富阳的楼盘，实际成交价远低于限价。从这个意义上说，“双限”政策退出是顺应市场变化之举，对这些城区的市场不会产生太大影响。

　　业内人士认为，事物在发展变化，政策也不会一成不变。总体上看，当前房地产市场虽有复苏，但仍然存在巨大的不确定因素，政策优化调整至关重要。杭州此次走了“大半步”，显示出谨慎的一面，也给未来政策调整留下空间。对于购房者而言，核心区域的限价红利也将在未来一段时间继续延续，且行且珍惜。

　　土地“双限时代”落幕，不意味着完全回到“双限时代”之前。比如，此前消息面流传“新房改”方案，保障房归政府、商品房归市场。结合这一消息，“双限”政策退出也就有了更充足的理由。因此，杭州六城区新房限价退出也只是时间而已。

放开限价后地价是否创新高，12月12日土地出让见分晓

　　昨天挂牌的这10宗地块均位于刚需板块，其中拱墅区2宗，分别是铁路北和石桥；余杭区3宗，分别是闲林、勾庄、云城；还有萧山区宁围、钱塘区下沙中心、临平区东湖新城、临安滨湖新城和富阳富春单元各1宗，将于12月12日出让。

　　而且以目前的市场行情看，这几个非热门板块房价倒挂几乎已抹平。但作为恢复“价高者得”后的首场土拍，这些地块是否会拍出所在板块的地价新高，仍是一个悬念。

　　比较吸引眼球的有宁围核心商住地、铁路北地块、勾庄TOD地块、西站云门未来社区宅地等，限价均为“3”字头。尤其空窗一年半之久的宁围宅地市场终于迎来上新。

　　宁围单元XSCQ1406-02地块西接钱江世纪城，南连萧山市北，是近年来萧山快速崛起的人居板块之一。地块位于振宁路与万向直路交叉口，周边各类配套齐全、住宅小区林立。容积率3.5，可建面积91598m2，可打造为一个中等规模的商住小区。根据出让条件，该地块商业配比不低于35%，也就是约3.2万m2。楼面起价12475元/m2，新房精装限价34000元/m2，与去年限价保持一致。

　　拱墅区的铁路北单元近两年未推宅地。新挂牌的铁路北站单元GS1104-04地块，在星创晶晖里的西北侧、越秀滨江滨萃悦府的东南侧。得益于板块学区的优势，铁路北板块过去新房中签率屡屡低至个位数。楼面起价18260元/m2，精装限价36000元/m2，与板块内此前售罄的滨萃悦府、晶晖里限价一致。

　　勾庄的良渚新城好运街北勾阳路东地块，位置就在地铁4号线好运街站上盖，且东面距离新开业的城北万象城仅约1.2公里，属于杭州大城北中心，也是余杭接轨主城区的前沿阵地，楼面起价13384元/m2，精装限价31200元/m2。

　　近两年话题度较高的云城板块此次推出了西站云门未来社区宅地，位于杭州西站枢纽站房西南侧，约399米高的杭州第一高楼“金钥匙”和约320米高的第二高楼“金手指”都在1公里范围内，交通便利，不仅有高铁和地铁“双铁”加持，还有留石、运溪高架快速通达杭城各个区域。地块起拍楼面价14542元/m2，精装限价36100元/m2。

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十年来

杭州土拍演变

　　2012年10月至2015年9月，杭州土拍“限地价”，溢价率到49%之后，竞投保障房面积。

　　2015年9月至2016年6月，恢复“价高者得”。

　　2016年6月至2017年4月，杭州土拍重新“限地价”，溢价率到100%，一个月内付清土地。

　　2017年4月至2017年8月，是短暂的现房销售期。土拍溢价率到50%，需现房销售；溢价率到70%，竞自持；溢价率到100%，竞养老住房面积。

　　2017年8月至2019年7月，限地价、竞自持。溢价率至70%（50%、30%）时，锁定上限价格，竞自持比例。

　　2019年7月29日至2021年7月，房价、地价双限制。土地挂牌时，确定未来商品住房销售精装价格。

　　2021年7月至2021年10月，房价、地价双限，外加竞配建保障住房。

　　2021年10月至2022年4月，房价、地价双限，土拍开启线下摇号时代。溢价封顶率到15%（10%）时，锁定上限价格，改为线下摇号。

　　2022年4月至2022年11月，房价、地价双限，地价到达中止价后，一次性报价+线下摇号。

　　2022年11月至2023年11月，房价、地价双限，溢价封顶后，线下摇号。