本报讯 近日，一套建筑面积46.22m2的采荷小区红菱邨法拍房以120.83万元成交，折合成交单价约2.61万元。要知道该小区是采荷一小本部学区房，最近半年的二手房成交均价约4万元/m2。这套法拍房的成交价不到市场价的7折，为什么这么便宜？

　　记者了解到，之所以大幅折价，是因为这套房子带有居住权约定。

　　拍品介绍里有一条醒目的瑕疵说明：“本案双方当事人协商确定附条件拍卖，房屋买受人须同意赋予李某君终身居住权，且买受人在受让上述房产后须为李某君办理相应居住权登记手续。本院对本标的物不提供钥匙，亦不存在房屋腾退的情形。以上所附条件会影响买受人的占有、使用、收益、处分等权利，提醒竞买人特别注意。”

　　何为“居住权”？居住权这个新型用益物权，是在2021年开始施行的《民法典》上首次提出，根据《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”通俗地讲，只要办理了居住权登记，权利人就可以在房子里一直住下去（最长年限为权利人终身）。而且，居住权不会因为产权变更而发生改变，即便房子卖了，居住权也一直延续，新的房东无权要求权利人搬离。

　　居住权设立的目的，是实现特定弱势群体的住房权益（尤其是养老、离婚等情况下），为生活困难者提供必要的居住保障。今年年初，钱江晚报曾经报道过，“居住权”实施3年来，杭州共办理了500多例居住权登记，其中权利人一半以上是老人。

　　居住权大多数时候是终身的。对于竞买人来说，拍下这类房子后存在较多限制，譬如，如果居住权人不同意，所有权人不能自住或出租。

　　因而，相比普通法拍房，这套房源的买家权益损失较大，才有了大幅的折价。

　　不过，虽然居住权人享有居住权，但买家取得房子的产权后，可以申请落户，享有学籍。

　　本报记者 徐叔竞