最近，一则“滨运锦绣里震撼开盘，首开送车位”的消息刷屏很多杭州人的朋友圈。作为杭州主城区首个买房送车位的新盘，开发商打出了38900元/㎡的首开均价，相比40000元/㎡的新房限价，便宜了1100元/㎡。这也意味着，“限价=售价”的市场惯性思维正在被打破，主城区部分板块打起了价格战。

主城区的楼盘

开始低于限价销售

　　自从杭州开启新房限价后，主城区的楼盘已经习惯了按限价进行销售。中签率低于20%的楼盘，往往开盘即售罄。中签率较高的楼盘，即便开盘后没卖完，大部分也在续销过程中去化，很少有开发商在首开时就直接打折，低于限价销售。现在这层“窗户纸”被捅破了。

　　滨运锦绣里位于拱墅区运河新城候圣街与御舟路交汇处，周边被云澜天第、河映云集、河语光年、上和公元等一众次新房包围。

　　项目于2024年4月16日拿地，容积率2.2，可建18.2万㎡，由滨江集团竞得，成交楼面价20953元/㎡，新房限价40000元/㎡。拿地后，项目规划了26幢10到17楼的小高层、高层住宅，户型面积99-169㎡。

　　滨运锦绣里之所以成为主城区首个“送车位”楼盘，既有主观因素，也受客观环境影响。一方面，滨运锦绣里本身是一个大体量楼盘，有1320套房源。而运河新城的新房、次新房库存量巨大。

　　据记者统计，在2023年至2024年8月期间，运河新城一共出让了9宗涉宅地，可建体量超过70万㎡，其中有6个项目处于续销或待开状态中。另外，运河新城新交付的河语光年、河映云集等楼盘，近期二手房成交价在40000元/㎡左右，和新房限价已基本持平。

　　有这么多竞争对手，滨运锦绣里预估自己很难在短时间内清盘。“送车位”以及首开低于限价销售，是一种营销手段，为滨运锦绣里打响市场热度。

　　另一方面，滨运锦绣里4月拿地时底价成交，房地价差高达近2万元/㎡，开发商利润空间充足，完全有条件根据市场情况进行让利。

　　滨运锦绣里之后，建发杭州三盘火速跟进，推出了不同程度的优惠活动。桃源板块的云栖上宸（限价34000元/㎡）首开也送车位，首批房源31900-33500元/㎡；之江的云涌之江（限价37500元/㎡）首开楼幢优惠后均价33500元/㎡，直降了4000元/㎡；连未科绿汀路TOD旁的云湖之城（限价36100元/㎡），也给出了34700元/㎡的首开惊喜价。

政策边际效应不断减弱

楼市“金九”成色不足

　　转眼9月已过半，传统意义上的楼市“金九”明显成色不足。截至9月18日，杭州二手房成交量只有2600余套，日均成交量不足200套。

　　新房市场的热度同样明显下滑，除了主城区楼盘开始买房送车位，市中心的沁百合、奥体的晓风明月等改善红盘纷纷不用拼社保。

　　距离“5·9”楼市新政杭州全面取消住房限购、“5·17”新政降首付、降利率已经4月有余，新政效果开始大打折扣，政策工具箱急需释放新的政策工具。

　　“房地产市场早已不存在金九银十之说了，市场走势已经和季节无关，和政策密切相关。上半年各种房地产利好政策集中释放，起到了一定的作用，但政策的边际效应正逐步减弱甚至消失。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，仅就房地产市场而言，工具箱中可用的政策已经不多了，目前来看，需要尽快大幅度降低存量房按揭贷款利率。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬亦表示，地方政府的政策工具箱里可用的工具比较有限，需要国家层面予以新的政策支持。

　　她建议，可以在税费、金融等政策层面予以支持：一，目前二手房住宅交易的税费政策是“满二”免征增值税，“满五唯一”免征增值税和个税。可以尝试给置换改善型家庭一定的增值税抵扣优惠。比如有两套房的家庭，卖掉一套再买进一套，减免一定增值税，以促进二手房市场交易。二，国家发行一定的特别国债，支持城市的有机更新。比如像朝晖这样的市中心老小区，通过老百姓自己出一部分钱、财政补贴一点，调动自主更新积极性。三，设立政策性住房金融机构，为城市普通居民购房提供资金扶持、政策性担保。