产权式商铺刚出来的时候，“×年包租、年回报利率×%以上”等动人宣传语吸引了不少人投身其中，而产权商铺的价格也随之水涨船高。然而去年以来，随着越来越多曾经打出高回报率的产权商铺项目陷入经营困境，产权商铺的风险也开始凸现。业内人士指出，产权商铺的销售过程中，往往会有不少吸引投资者的烟雾：时髦但空洞的概念，高回报无风险的广告承诺，售楼人员口头上的无风险保证等等，所以，投资者在购买产权商铺时一定不要过于盲目，以免落入陷阱。

　　风险一：产权证能否得到

　　有些商铺项目是自建商业项目，虽然自建项目也可出售，但它不属于商品房开发范围，不能当作商品房对社会公开销售，投资者也很难拿到产权证。另外一些商铺有可能被开发商抵押，这样是拿不到产权证的。

　　解决办法是，去相关的房地产和土地权属登记交易机构查询房地产项目预售（销售）许可证和抵押登记公示。

　　风险二：担保是否可靠

　　在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8％~10％回报，并有这样那样形式的担保。

　　有些承诺回报商铺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报？有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。

　　另外担保还有直接担保和间接担保。有些承诺回报项目是担保方与投资者直接签担保合同；有些则是担保方与开发商签担保合同，对投资者只是间接担保，直接与间接担保的债务追诉权不相同。解决办法是，咨询律师，调查担保可靠性。

　　风险三：定位是否准确

　　在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8％~10％的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。而且不少产权商铺的开发商当初以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，却不考虑后期经营问题。这样的项目，即使在销售过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。

　　解决办法是，投资者自己评估。投资商铺，选好地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。投资者应该在下单前客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素。而对于被开发商吹得天花乱坠的高回报率，投资者也一定要冷静分析。投资者一定要通过各种渠道详细了解开发商的背景和经营管理公司的实力，看开发商是否具有长期、稳定经营的能力。

　　风险四：相关法律是否严密

　　产权式商铺现在比较通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这造成一些缺乏经验的开发商为尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而日后出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的苦果只有业主慢慢品尝。

　　由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷。开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。

　　民法中规定，代理人收取佣金只负责代理，但代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。

　　邹玉瑞