■本报记者　张卉卉

　　

　　“青山湖推出总价只有100万元的独立别墅？”12月28日，位于临安青山湖畔的青城·山语间在杭城首推“迷你山域别墅”的概念，将200多套低总价独立别墅拿到市场上来卖，成为楼市的一个新鲜话题。

　　在房产品中，独立别墅一向是奢华的代名词，面积大多在三四百平方米以上。可是，细心的人们发现，高档别墅云集的杭州别墅（本文的别墅特指独立别墅）市场最近开始走上经济路线，这块贵族市场不再是少数人关注的“游戏”。

　　独立别墅也打出低价牌

　　临安青山湖，杭州新兴的一块低密度住宅市场，预计未来土地供应量有近万亩。这儿有国家级森林公园，山湖相映，风景优美。由于生态保护的需要，容积率一般在0.3以下，适合开发别墅产品。这儿离杭州有30多公里，地价较低，一些开发商看准了经济型别墅的路子。锦绣钱塘，独立别墅主力面积在320平方米以上，套均总价180～200万元；青城·山语间把总价压得更低，去年底首期推出了200多套独立别墅，容积率仅为0.23，有独立花园，但面积不大，最小180平方米，最大的也不过240平方米，总价控制在98～158万元之间。

　　房价稍高的小和山板块也一样。前段时间刚开盘的绿墅春天就打出了经济型别墅的旗号。绿野春天的独立别墅400平方米左右的户型，总价在300～400万元左右。而同处小和山的九月森林已进入余房销售，剩下的独立别墅最少也要500多万元。相比之下，绿野春天是有些“经济”。

　　而品牌别墅楼盘桃花源也开始“经济”起来，在东区取得市场成功的基础上，开发商大胆调整了产品规划，凸显产品个性化。2004年，桃花源推出一批总价在270～280万元的小独栋别墅，今年5、6月份，桃花源又将有一批380平方米左右面积、总价500～700万元的别墅上市。这一批别墅比最高端的别墅又要平实些，面向从高级公寓换房而来的置业者。

　　杭州别墅产品出现细分

　　说起杭州的别墅，人们的第一印象可能就是以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立别墅。这种别墅社区环境优美、产品户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，是实力的象征。容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米。像桃花源一套总价在800万元的别墅，花园总价就占了近一半。

　　高档独立别墅的成功使杭州的别墅产品一度走上模仿甚至简单复制的路子，别墅的同化趋势和单一化特征，表现得越来越明显，而经济型别墅的出现使杭州的别墅市场出现细分。

　　近两年来，小和山、闲林板块出现了大批排屋，如大华西溪、金都雅苑等，而经济型独立别墅的面世是新鲜事。它也是单体的别墅，只不过花园更小，容积率更高一些。如绿野春天，容积率在0.4～1.05之间，较集中的住宅密度自然少了高档别墅的气派。而青城·山语间总价低主要因为户型小。

　　青城房产销售部经理季红霞说，小独栋别墅在杭州市场上一直是块空白。在北京、上海等地，除了常见的联排、叠排等别墅项目外，小独栋已经是比较成熟的经济型别墅产品。所谓的小独栋别墅，总价在200万元／套以内， 产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低、密度集中、私家花园小等特点，满足了别墅消费中的低端需求，容积率在0.8～1.0左右。

　　和高档别墅的消费群体不同，中产阶层是小独栋的消费主力。绿野春天销售部经理朱晶靖说，小私营企业主、外贸代表青睐经济型别墅。而青城·山语间吸引的是一些私营企业主和教授、医生等高级知识分子，他们向往高品质的精致生活。

　　迎合市场的无奈之举？

　　2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），对别墅用地供应叫停。虽说禁令已下，但据调查，杭州别墅用地依旧存量可观。据某机构发布的调查报告，未来杭州的别墅主要集中于闲林、青山湖、银湖一带。

　　在别墅供应可能放量的今后几年里，差异化将是开发商的共同选择，唯有产品形态上的不一样才能真正抓住一部分消费者的心，满足他们的需要。那种风格单一、功能单调、大量复制的别墅产品将面临巨大的市场考验。

　　宏观调控后，杭州别墅市场个性化产品纷纷涌现。一些楼盘的后期开发规划得到调整，增加了排屋及经济型小独栋别墅的开发量，银湖与闲林版块中的一些别墅楼盘近期公布的规划中甚至出现了一些公寓产品，单元面积在缩小，这应该是对市场需求和宏观政策的回应。在国家最新的房产政策中，可以享受税收减免的普通住宅对单元面积有不超过140平方米的限制，因此，别墅类产品一般不属于普通住宅的范畴，其投资成本已大大增加，所以单元面积趋小后，对市场的适应性可能会有所增强，总体上有利于市场消化。

　　经济型别墅是过渡产品？

　　有专家表示，经济型别墅仅仅是一种过渡产品，是开发商为了满足部分消费者圆“别墅梦”而打造的，并不构成别墅的主流元素。

　　某品牌别墅开发商认为，总价太低的经济型别墅不乏缺陷，比如建筑面积小，建筑密度高，居住上没有真正别墅的优越感。比如三室二厅的户型，设有保姆间，但没有车库只有车位。由于面积小，要像高档别墅那样“五脏六腑“俱全比较困难。

　　但经济型别墅的受宠却是不容置疑的：北京，2003年新开发的别墅中，中低档别墅的比例就已经超过了高档别墅，达到了60％，上海，经济型别墅的受宠程度更加明显，总价在100万元以下的经济型别墅占了别墅开发量的15％，却占了消化量的大头。上海康桥半岛的新独院住宅就颇为知名。

　　杭州也一样。绿野春天已销售完的六成经济型别墅中，300多万元的低价别墅最好销；青城·山语间的独立别墅开盘没多长时间，销势也不错。

　　专家认为，别墅是种奢侈品，从引导市场角度考虑，500～700万元的别墅才是主流产品。但开发商在打造200万元以下这类产品要充分显示其功力，包装要好看，还需保证质量，成本控制是绝对要紧的一环。