奥克兰是新西兰第一大城市与首要港口，号称“风帆之城”，全国400万人口中有近1/4居住在这里。笔者登上城区内海拔190米的伊甸山，举目四望，除靠近港口的一隅有十几座高层建筑（大多为写字楼及国际机构所在地）外，四周一眼望不到边的全是普通居民住宅。隐现在绿荫中的彩色屋顶从山脚下向四周蔓延，一直扩展到地平线，蔚为壮观。

　　笔者曾登过上海浦东东方明珠电视塔的观光厅，从高处俯瞰上千万人口的大上海，在高楼林立的边缘，才能看到点点郊区的田野。而奥克兰则不然，在190米的高度上，人的视野绝对达不到城市的边缘。上海人生活的空间是喧腾的、拥挤的；奥克兰人生活的空间是宁静的、宽松的。

　　奥克兰城市住宅分布及城市土地利用空间结构遵循了美国经济学家伯吉斯同心圆理论，地价上则显示出级差地租规律。城市以中央区为中心向四面放射呈环状扩展，分为中区、东区、西区、南区和北岸。由于中区聚集了几所全球享有盛誉的名校，加上便利的生活条件，是特殊的低密度百万豪宅密集区。

　　新西兰民居的主要建筑材料为木材。这里不生产水泥（自然不会破坏和污染环境），但木材资源丰富。别墅建好后，内外涂上不同颜色的防水阻燃材料即可，还利于防震。尽管都是平房式，但设计上很有匠心，造型各异，路两边几乎看不到式样重复的建筑。

　　新西兰的住宅，按照土地产权性质的不同可以分成完全所有权房地产和拥有出让权房地产。完全所有权房地产，就是所有者对土地拥有永久所有权，对地上物拥有完全产权，可以自由行使出让、出租、出借等占有、使用、收益、处分权利。在获得政府批准后，可对土地分割，对地上建筑物拆除、拆改、扩建，对地下私人管道设施进行改造。

　　拥有出让权房地产则是使用人拥有地上建筑物的所有权，但仅获得土地时间使用权（通常为70年，与我们的普通商品住宅用地相同），到期后，需经所有人同意对土地使用权续期（通常可以无偿获得）。当地上建筑物灭失后，土地产权回归完整性，进入新一轮土地产权转移界定的市场流通程序。在新西兰，这类拥有出让权的房地产也可以在市场上自由流通，但必须经过土地所有者确认。