■浙江六和律师事务所律师 于建国

　　

　　案例：2004年3月初，张先生与陈小姐签订一份房屋买卖合同。双方约定，张先生将刚买的位于庆春路的一套新房以80万元的价格转卖给陈小姐，因陈小姐4月份需出国一趟，故双方签定合同后，陈小姐先支付20万元的购房款，待其回国后，再支付余下的60万元，并同时办理过户登记手续。2004年4月下旬，随着房地产市场的持续升温，张先生的房屋市价也随之升值。5月初，张先生又与李先生达成协议，以100万元价格卖给了李先生，并将该房产过户至李先生名下。5月下旬，陈小姐回国，被张先生告知该房屋已卖给别人，他只能退还陈小姐的20万元购房款。

　　

　　律师观点：这是最典型的一房二卖纠纷，在现实生活中较为普遍。一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。在一房二卖的情况下，由于房屋的特定性，出卖人针对同一房屋不可能同时履行两个合同。那么，其在履行一个合同后，必然将对另一买受人违约。

　　所以，类似以上的情况，两个房屋买卖合同都是有效的，但因李先生与张先生的合同已经履行完毕，李先生已实际取得房屋所有权。前后两个买房人所享有的请求权性质是不同的：李先生经过户登记后已是该房屋的所有权人，享有的是物权请求权，而陈小姐享有的只是债权请求权，对该房屋本身无直接支配和排他的效力。依据《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行的情况下，买受人不得要求履行。

　　综上，陈小姐只能依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”的规定，要求张先生承担赔偿损失的责任。这里还有一个重要的问题是，损失有哪些，我认为，除了应退回购房款外，房屋涨价的部分亦是陈小姐的可期待利益，应视为所损失利益，列入赔偿范围之内。