■特约通讯员 李永生

　　

　　2006年杭州楼市走势如何？依笔者看来，基本上可以形成这样几个判断：第一，房价整体上涨的可能性很小，买房可以慢慢地挑；第二，房源供应量非常充足，有机构做过统计，2005年剩余房源加上2006年的上市房源(包括萧山、余杭)，总量将有近千万平方米之多，以日均成交50套，每套120平方米计算，这些房子可以卖好几年，所以买房时可以细细地挑；第三，杭州目前商品房的空置率较高已经是事实，2005年年末有许多投资投机性质的房源挂入中介市场，那么，今年这部分房源必将继续增多，所以消费者买房时，除了看新房，也不妨多多关注二手房市场；第四，开发商为了避免楼盘滞销，必定得在产品品质上下工夫，所以购房者在选房时，要多多考察楼盘的品质，让自己买得称心。

　　房价如米价，先掂量后下锅

　　如何在目前的市场行情中做到买房不吃亏呢？对于购房者来说，最好的办法就是自己学会计算房价。

　　事实上，普通购房者要估算一下合理房价并不难，通过对地价、容积率、建筑成本以及不可预见成本和相关税费的计算，就能大约估出商品房净成本。将估算出的成本再加上开发商合理的利润，就是一个楼盘合理的定价。通过将现有房价与合理房价进行对比，购房者就可以判断出现在的价钱买这套房子究竟值不值。如果现有房价与合理房价相差甚远，即使开发商宣称“大跳水”、“见底价”也未必可信。

　　至于如何具体计算房价，那要看你看中了哪套房子，再找个行家把这个价格计算一下，心中就有数了。如果现有房价与合理定价所差不多的话，购房者完全没有必要再观望下去了，即使你现在买了房，价格也不会吃亏。

　　量力而行，有多少米做多少饭

　　有多少资金准备，直接决定了我们可以买到什么样价位和品质的房子。比如，王先生手上有15万元现金，准备2006年置业，那么他该怎么买房呢？按目前银行普遍实行的首付两成的按揭贷款计算，他可以买的房子最高总价最好不超过70万元（因为买房时还需要支出相关税费）。因此，购房者在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”，考虑付款方式和所能支付的首付款，从而考虑所购买的房子的总价。

　　此外，还要看购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，比如工资、银行存款利息、债券利息等，还有家庭支出，包括每月的月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支、娱乐教育费用、医疗费用等。如果年轻夫妻准备买房后“添丁加口”，一定还要预留一大笔费用。也就是说，买房不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度，要留一部分资金，以备应急之需。如果是首次置业，挑选适合自己目前需求的应该是基本准则，以避免买得起住不起的尴尬。

　　多数购房者都是贷款买房，那么，月供占家庭收入的多少百分比是比较合适的呢？根据专家测算，如果购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下，应该是安全的。也就是说，如果家庭月收入是5000元，每月的房款月供不应超出1500元。在贷款年限上，以中长期为宜，这样一来，每月还款数额较少，不会给生活造成过大的压力。

　　在目前银行利率仍在低位运行的前提下，买房还应该充分考虑到未来银行加息带来的还贷风险。至于物业税，在今年出台的可能性应该较小，买房时基本可以忽略不计。

　　梯级消费，有限的米做更好的饭

　　以有限的资金买到更中意的房子，是每个人的希望。如果你手中有15万元的资金准备量，可以买到总价70万元的房子，但如何在目前市场上所有总价70万元的房源中进行选择也是一门学问。

　　具体怎么选择，要根据自身的实际情况来定。对于以“买房过渡”为目的的家庭来说，实行梯级置业才是最重要的，因此，这部分人比较适合购买二手房，因为二手房价格相对较低，符合“梯级”的根本前提。但在买房时应考虑到房产的升值潜力，以备将来“以旧换新”或“租旧养新”之用。一般而言，如果是单身贵族或是小两口，比较适合购买过渡产品。

　　除了梯级消费，还必须充分考虑房子的可居住性。对于上班族来说，上下班的交通和时间成本必须考虑；而对于小孩正在上学的中青年人来说，楼盘的教育配套应该成为购房决策中一个不小的权重；至于老年人，如果身体健康，选择价廉环境好的郊区甚至远郊盘其实也是个不错的主意。

　　看准户型，别被样板房忽悠

　　不管是用来自住还是投资，户型的好坏都是选房的关键。自己住不用说，即便用来出租，好户型不但能提高出租率，还能租个更好的价钱。那

　　么，什么样的户型才叫好户型？

　　目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

　　住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着客厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

　　此外，从去年开始，杭州已经有越来越多的楼盘推出样板房，而且有迹象显示，样板房在今年将会是开发商的一个重要营销手段。其实，在广州、深圳、上海等地，样板房都是一种常规营销手段，但在杭州却还是一个比较新的事物。对杭州的消费者来说，因为对这种营销手段不熟悉，很有可能被开发商极力营造的“样板”所蛊惑。这一点不得不防，以免被忽悠。

　　对自住型购房者来说，价格依然是一个敏感话题。近日，杭州钱江一桥边某新开楼盘实际成交均价6630元/平方米，远低于该盘去年年初时推出的两幢高层公寓8200元/平方米的均价，而附近另一老盘最新一批房源开盘起价创下5600元/平方米的新低。其实，宏观调控以来杭城楼市明折暗降的现象接连不断，目前市场上期房、现房、次新房、二手房房源不少，购房者选择的空间很大，因此，对于有购房需求的消费者来说，即便看到中意的房子，也要有砍价意识。对开发商而言，留住一个诚心的客户比维持一个表面的高价格更实在。