■本期坐堂律师

　　浙江六和律师事务所 于建国

　　

　　2003年10月，张某承租了某物产公司的营业房，租期为三年，年租金10万元。双方签定了书面合同同时约定，如果张某擅自转租营业房给他人或者拖欠租金超过三个月的，物产公司有权解除合同。2004年6月，张某经物产公司经理口头同意（但张某对此做了录音记录），将营业房转租给李某，转租的价格是每年12万。2005年6月，物产公司与李某签订了营业房租赁合同。并宣称：因为张某拖欠租金和擅自转租，已经与其解除合同。李某听从物产公司的建议，便不再向张某交纳租金。

　　处于尴尬境地的张某，无奈之下，只能向法院起诉，要求确认其与物产公司的合同有效并要求物产公司继续履行合同。物产公司当庭提出反诉，以张某拖欠租金和擅自转租为由，要求解除合同。

　　问题：

　　双方谁能得到法院的支持？

　　律师观点：物产公司的诉讼请求牵涉到合同解除的依据、解除的条件、方式等法律问题。《合同法》第九十三条、九十四条规定了约定解除权、法定解除权，第九十六条规定了解除权的行使方式。

　　从物产公司要求解除合同的理由来看，其使用的是约定的解除权。但无论是法定的还是约定的解除权的行使都应当符合法定的形式，即符合《合同法》第九十六条的规定，那么物产公司就应当履行通知张某的义务，双方的租赁合同自通知到达对方时解除。物产公司未履行通知的义务的，法院不应当径直判决解除合同。

　　

　　有人提出：物产公司提出反诉就是一种通知，我不同意这样的观点。因为《合同法》第九十三条、九十四条规定的是“可以解除合同”，《合同法》第二百一十九条、二百二十四条第二款、二百二十七条、二百三十二规定的也都是“可以解除合同”。这只是赋予了出租人解除权，是法律上的一种形成权，必须结合当事人的行为意思表示才能产生相应的法律效果。首先，这是《合同法》遵循合同自由的原则，简单地说，承租人违反了合同的约定或法定的义务，但出租人还是愿意继续履行合同，他不提出解除合同，这是他的自由，。其次，《合同法》在总则规定了通知的义务，这应当是一种法定的义务，是强制性规范，也同样适用于《合同法》分则部分。

　　为什么说这是强制性的、一定要履行通知的义务呢？有两点理由：其一，解除权是一种形成权，应当由权利人的行为来达到一定的法律后果，行为的方式法律已经规定得很清楚了，必须由通知作出；其二，一方违约后，双方的关系处于一种不确定的状态，守约方发出解除的通知，合同就解除，反之，则合同继续有效。从保护违约方的角度来讲，守约方应当尽快地作出决定，而不是等到法院阶段，违约方也有权利得到一个明确的结果，这样更有利于市场的稳定。合同法应以自由、自愿为原则，但任何的自由都是有限度的。

　　综上，物产公司应当以通知的方式解除合同，法院不应当径直判决解除合同。至于通知发出合同解除后，对方不认可，双方要求法院确认合同或通知的效力是可以的。

　　张某的诉讼请求不违反法律规定，法院应当支持。有观点认为，既然没有通知，合同就还是有效的，就没有必要诉至法院。我认为，针对本案的情况，张某的合同权利已经或将要受到侵害，其要求法律对有争议的合同（市场）行为进行一次法律确认，既有利于双方明确合同的效力和自己的权利义务，又有利于市场交易的稳定。因此，有其必要性且不违反法律的规定，法院应当受理并予以支持。