读者余先生：我想了解一下建筑面积、使用面积、公用面积、公摊面积、实用面积、居住面积、层高、净高等这些基础概念的确切划分。

　　解答：【建筑面积】：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

　　【使用面积】：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

　　【公用面积】：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

　　【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

　　【实用面积】：是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

　　【居住面积】：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

　　【层高】：层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　【净高】：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

　　

　　读者邱先生：商品房延期交付的话，开发商应当承担什么责任？

　　解答：因开发商的过错，不能按约定的时间交付房产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房产期间的指导租金。造成业主损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

　　开发商超过房产买卖合同约定时间九十日仍不交付的，业主有权解除合同，但开发商与业主另有约定的除外。