■本报通讯员 姚晓玉 本报记者 詹丽华

　　

　　曾几何时，连夜挤在售楼处前排成一字长龙等着开盘放号，是杭州楼市的一道风景。而在一手和二手市场之间，还存在着一种不公开的交易模式，那就是期房转让。尽管政府部门三令五申“期房限转”，但善于变通、私下操作的一直不乏其人。这种看似“周瑜打黄盖”——一个愿打一个愿挨的交易方式屡禁不绝。然而随着去年6月1日，“对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税”的新政策开始实施，以及宏观调控后的房价松动，隐藏在“期房转让”背后的矛盾开始显现……

　　地位逆转，轮到买家后悔了

　　在上海工作的郑先生，2005年3月通过中介公司，在慈溪买了一套单身公寓，总价14.5万元，签订合同当天，郑先生付给卖方3.5万元定金，5月又付了4.5万元。因为房子是期房，双方约定，房子交付并过户之后，郑先生再支付6.5万元余款。

　　合同签订不久，有关征收营业税的新政出台，规定从2005年6月1日起，居住不满两年的住宅需交纳5.5%营业税，然而在当初的合同中并没有这项税费的内容。虽然对他们的这宗交易这笔钱只有8000元，绝对数额不算太大，但双方都认为不应该由自己来承担。

　　僵持一段时间后，由于当地一手房房价开始出现松动，郑先生当初为户口迁入而买房的理由也发生了变化，遂提出退房。鉴于此，原本口气强硬的卖方提出与郑先生共同承担营业税，具体比例等卖方领到房产证后再协商。而对郑先生来说，这套房子早已不如1年前那么吸引他，这样的条件自然不能让他满意。

　　这是很典型的一个期房转让案例，只是角色发生了转换——如果时间提早半年，强势的一方不会是买家郑先生而是卖家。

　　买家风险：竹篮打水一场空

　　尽管从2004年4月开始已经有“限制期房转让”的规定，但事实上，记者从中介公司和开发商那里了解到，直到2005年末，通过更名和事先签订意向书进行期房交易的现象仍然存在。

　　交易的方式主要有两种。一是在开发商处进行“更名”，即将卖主与开发商之间签订的购房合同直接变更为买方与开发商之间的购房合同，合同上价格不变，卖主的差价收益则由买方直接现金给付。更名之后，买主就像购买一手房一样直接与开发商发生关系了。

　　另一种是事先签订意向书。这种情况一般通过中介公司进行操作，比如某套期房通过某种途径（可能是朋友介绍、或者是中介公司穿针引线），买卖双方达成交易意向后在中介公司签订转让意向书。在转让意向书上，双方约定在卖方领出三证后再正式签订买卖合同，同时还写明了房屋的成交价格及买方所需要支付的定金。

　　相对于第一种方式，事先签订意向书对买家来说风险更大。因为商品房的权利状况、卖家的履约能力和诚信度不确定，都有可能会出现一房二卖的情况，让买家蒙受损失。

　　“如果遇到房价上涨，卖方可能不再售卖房子，而房子的所有权在卖方手中，买家无法保证房子的转移权，失去买房良机，甚至出现首付或定金（一般是房价的30%）无法拿回的风险。”采访中杭州外滩房产董事长陈梦月表示，楼市形势好的时候这种情况是比较常见的。

　　毁约、退房，后患开始出现

　　从郑先生的那个案例看，出现关于营业税问题的分歧与其说是主因，不如说是导火索。

　　不仅是营业税的问题，实际上，采访中业内人士表示，虽然楼市交易清淡让私下的期房交易缩水不少，但最近这段时间，关于“毁约赔偿”、“退房”之类的咨询已经有增加的趋势，后患无穷，让人头痛。

　　杭州的贺先生一套期房好不容易在去年年末内退给了开发商，至于退房的原委，说白了就是因为期房转让不成。

　　当时，贺先生除了自住的房子之外，手上有3套房子。楼市形势好的时候，他还抱着等等看的想法，虽然去中介公司挂了牌，但要价还是比较高，结果无人接盘。

　　中介公司不断帮他出主意，同时贺先生也感到了资金压力：3套房子的每月按揭还款在1万元以上，而其中一套用于出租的二手房也空关了近3个月，原本以租养房的想法也落空了。

　　如果期房不能及时出手，全靠自己的收入来支撑银行还款，捱到拿房产证已基本不现实。就算交房时间还有半年，要办理三证还得交契税、物业维修基金等，而哪怕他愿意承担居住不满2年即上市交易的所有税费，等别人来买房也还需要时间。按他的说法，“这么一算下来，简直是一身冷汗。”

　　本来贺先生想通过中介公司操作，但最后关头买家突然退却，他一下傻了眼。这时，中介公司也怕招来大堆麻烦，对这笔交易开始不再有兴趣。

　　思来想去，只有退房一着棋了。好在贺先生的一个朋友与该楼盘的销售经理熟识，专门请客吃饭后，通过关系，售楼人员在二期销售中帮他联系了一位买家，当然转让的价格比较低。达成意向后，由开发商撤销预售登记，然后转卖。

　　算起来他几乎没有收益，但贺先生颇为庆幸，“现在听说有其他的朋友在低价出房，也有人因为难以出手急得跺脚。”