■安吉县人民法院 杨卫星

　　

　　案例：A公司系房地产开发公司，B是医生。A公司与B签订某山庄房地产转让合同一份，约定“转让地块面积为540平方米（位置见山庄总平面图），建筑面积为150.78平方米。地块面积为暂定面积，如暂定面积与实测面积有差异，以实测面积为准，地价款多退少补”。合同签订后，B即付清540平方米地价款，A公司交付了该宗别墅建房用地。今年，土地管理部门向B核发土地使用权证时，测量确定该地块的面积为406.9平方米。B遂要求A公司承担违约责任。因协商未果，B提起诉讼。

　　

　　法官观点：就本案而言，合同中出现了“地块面积”、“暂定面积”、“实测面积”三个相关联概念，三者间关系应这样理解：“地块面积”仅为“暂定面积”，而此“暂定面积”与最后的“实测面积”存在差异时，以“实测面积”为准。显然，双方在合同签订时，已经认识到“暂定面积”与“实测面积”会有差异，但就“差异”一词应如何理解却未作出明确约定。因对“差异”的具体事项未明确约定，合同在此问题上出现了遗漏。此种当事人在合同中关于某事项应规定而未规定的，即所谓的合同漏洞。因此法院有必要对这项遗漏内容作补充，也即进行合同漏洞填补。

　　合同漏洞填补的方法，应按四项程序来进行：一、由当事人达成补充协议；二、按交易习惯确定；三、根据合同法第62条规定作解释；四、用合同解释的方法作填补。

　　本案中，B与A公司曾进行协商，但协商无果，再由双方自行达成协议已无可能。A公司实际是向B转让土地使用权，这种由开发商转让土地使用权供客户自行建房方式在房地产市场中并非常有之事，没有形成惯例，也无法按交易习惯确定。合同法第62条规定的是合同关于质量、价款、履行方式、费用等问题约定不明时如何处理，本案不存在质量、价款、履行方式、费用等问题，不能归入合同法第62条所规定的约定不明确情形之内。那么，只有依据合同解释的方法进行漏洞填补作业了。

　　合同解释是指阐明合同条款的含义，从而确定当事人权利、义务的活动。从本案来看，适用诚信解释。诚信解释是指解释合同应遵循诚实信用的原则。具体做法就是以一个诚信第三人的标准对合同当事人的意思进行补充和解释，这个第三人要站在一个理性第三人的角度并结合缔约时的情景，重构当事人的意思：即在此情此景下，一个理性第三人将会作如何约定？在审判中，这个具体第三人就由法官来充当。

　　为公平、合理地解决本案纠纷，法官会考虑到B与A公司签约时，双方虽已意识到暂定面积与实测面有一定的差异，但肯定在能接受的范围内，起码B当时预见不到该差异会如此之大，否则，B必然坚持要在合同中加一个对差异允许值范围作出界定的条款，规定差异允许值范围并同时规定如果差异超过允许值范围，则B可以要求A公司承担违约责任。在签订合同时，对B这个正当要求，谅必A公司也无反对理由而只能同意。这个本应出现在合同中的条款最终未在合同中出现，所以只有为双方补充这个如果当时双方意识到的话都会同意的条款到合同中去。

　　B的意图是从A公司取得540平方米的土地用于建造别墅，即使实际得到的土地面积有误差，它也应该在540平方米左右。对此，A公司应该是清楚的。但A公司所交付的土地面积误差有133.1平方米之大，这显然超出了如果双方预见到的话会加入合同中的那个条款所规定的差异允许值范围。

　　因此，结论是：A公司实际交付406.9平方米土地构成违约，应对B承担违约责任。