■文/金志韦

　　

　　被誉为物业“养老金”的维修基金究竟如何交，在何时交，已引起了业界的普遍关注。日前，在广州召开的“物业专项维修资金研讨会上”，部分专家对物业专项维修基金缴交问题提出了质疑，认为专项物业维修基金应该在物业保修期满后，共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，按维修预算向业主筹集。我倒觉得这种观点有待商榷。

　　有人说，预缴维修基金无疑坐看资金贬值。根据建设部和财政部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第七条规定，“为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”表面看，这是为了确保维修基金的安全，但另一方面也说明物业维修基金有其自身增值功能的要求，比如可以“购买国债”。而从杭州的物业管理实践中来看，资金闲置贬值严重的观点，过于悲观。

　　物业维修基金是专项用于房屋保修期后公共部位设施设备的维修养护。正因为有其公用性和共用性，为此可以说，这笔基金的使用从某种程度上是一种集体消费行为。有别于一般的个体消费。仅仅从一般的物权的角度，来分析其所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利，不免有失偏颇。

　　另一个很具争议的问题是：二手房买家不需要缴纳新的物业维修基金，却能受益，这公平吗？其实这是公平的，房产过户，并不意味着无偿过户，物业维修基金的这部分钱早在房价中就有所体现了。难不成你卖出一箱苹果，装苹果的箱子还要分开算钱？

　　但是由于各地在物业管理实践中，立法的不平衡性，造成物业管理维修基金过户的实际操作参差不一倒是事实。像杭州这样对此有明确规定的并不多，在《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第二十二条，已经明确物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。可见，苹果是值钱的，箱子是附送的。

　　让人担心的是，物业维修基金的使用矛盾正日益突出。特别是现在，高层住宅多，电梯、水泵等设施设备经过近10年的运转，急需修缮，否则将会造成严重的安全事故。仅仅只是使用问题都难以达成一致意见，更不用说维修时再筹集相关资金了，因此，广州专家提出的物业维修时再筹集相关资金的观点，已脱离了物业管理的实际，不具有操作性。