■本报见习记者 黄敏

　　

　　作为中国最主要的富豪生产线之一，房地产业被普通百姓、政府部门、专家学者高度关注。电影《疯狂的石头》中那位房地产开发商，就被描写成了一味追求商业利润最大化、置公众利益于不顾的黑心商人。

　　“如何应对房地产行业的爆发成长？企业家重点关注的应该是宏观视角，包括对社会发展的趋势和市场经济规律的把握和理解，要有适应潮流、与社会环境和谐共生的意识。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授这样告诉就读浙大管理学院EMBA的企业家。对于备受关注的房地产行业的前景，他乐观地推断：“未来15到20年，仍然是房地产行业高速增长的时期。”

　　土地是人类财富的源泉

　　最早在法律上对土地及其相关制度进行精心设计的是罗马法。罗马人创造的地上权、地役权、相邻权等概念、制度至今仍在使用。例如，罗马人认定，“地上之物属于土地”。据此，罗马人以土地及其附着物为不动产，其余之物即为动产。这种制度设计至今仍深刻影响着许多国家。

　　在中国，先祖们将国家、权利、财富、权力、辛劳等等的概念与土地紧密地联系在一起。繁体的“国”字由三部分组成：国土、武装力量（主权）及人口。汉字的“福”与“累”都与“田”有关，孟子也指出：“诸侯之宝三：土地、人民、政事。”

　　浙江房价为什么涨

　　我国长期实行城市土地行政划拨、无偿无限期使用，土地被大量浪费和低效率使用。近年来，土地市场的发育才促进了社会对土地价值的重视和研究。同样，住房的价值也在住房市场发展过程中得到充分体现，并出现“财富效应”。

　　土地稀缺的根源在于需求不断膨胀，而供应有限。目前，浙江省处于城市化高速发展期，城市化就意味着城市数量增加，规模扩大，这必然会提高土地价值。

　　贾教授认为，我们的社会目前正从温饱型转向富裕型。在富裕阶段以前，居民家庭收入主要用于短期消费，节余和积累有限，住房条件差，家庭财产的主要形态为存款。进入小康和富裕阶段后，家庭积累快速增加，不可能全部以存款形式放在银行，居民投资意识、能力和要求提高，房地产必然成为重要的投资方向。投资房地产已经成为富裕起来的浙江人重要的家庭理财方式，这是“浙江现象”的重要基础。

　　税收政策可以平衡供求

　　供不应求是房地产的长期趋势，在中国现阶段表现十分突出。由于供应局限在城镇，需求来自全社会，导致价格快速上涨，投资需求过热，形成投机和炒作氛围。

　　房地产业是现代市场经济体系中重要的支柱产业，对人民生活和社会进步、对国民经济协调发展、对城市竞争力、对金融体系等方面都具有深刻影响。

　　对于房地产行业面临的种种矛盾和错位，贾教授建议，在明确界定产权的基础上，实现建设用地市场的城乡一体化，让农村的不动产价值显现出来，这样做既有利于“三农问题”的解决，也可以缓解“城市病”。同时，随着我国社会结构和发展阶段的转变，适时调整房地产有关税收政策，能够抑制过度需求，平衡房地产行业的供求状况。

　　专家名片

　　贾生华教授，浙江大学管理学院副院长，博士生导师，兼任浙大房地产研究中心主任、企业投资研究所所长。主持完成了国家自然基金、国家社科基金等10余项国家级课题。