本报讯 在今年升温的杭州二手房市场大背景中，建于上世纪80年代的老房子价格扶摇直上。在市中心区域的艮园、树园等一批老房子集体加入万元房行列后的两三个月，二线区域中的采荷、翠苑、朝晖的老房子也纷纷跳入万元阵营。

　　老房子的价格上涨如此之快，令消费者猝不及防。眼下，老房子的过度炒作之风，令人警惕。

　　老房子走俏得益于总价低

　　从目前的市场情况来看，老房子价格上涨速度快的根本原因还是在于中小户型供不应求的矛盾突出。

　　举目望去，在二手房市场当中，可供选择的中小户型几乎都集中在老小区，总价较低的优势令需求者别无选择。从而也造成了一房多求的局面，也令房东的心态急剧变化，房价一涨再涨。

　　从需求的角度来分析，购买这类房产的多为年轻人，他们对于总价敏感，而对于房子本身以及单价的“承受力”反而提高了。他们选择房产的“底线”就是总价不要超过一定范围，60万元以下的房子都成了香饽饽，在这一前提下“房子老”、“单价高”的弊端也被逐渐接受。

　　为老房子保值前景算笔账

　　现在下单买来的老房子真的划算吗？还能保值升值吗？

　　带着这个问题我们粗略地算了一笔账：以近期成交的一套朝晖二区的房子为例，55平方米的两室，成交价为55万元净，有双税。按照目前的交易成本计算，这套房子交易所需税费在6万元左右。而购买者作为婚房购入后，又进行简单的装修，费用约为3万元。也就是说该套房子到手后的成本已达64万。

　　如果购买者考虑五年内换房，再出售时买卖双方还要面临7万元左右的税费（满5年约为3万元左右），同时还要加上几年当中的贷款利息，以10年期的商业贷款来计算，贷款7成，按照等额还款法3年的利息约为6万多元，4年利息约为8万元，5年的利息约为9万多元。

　　因此如果该房购入3年后出售，新的买方接手价格约为77万，房东才能保本，即便购入满5年后出售，新的买方也至少要付出76.5万。也就是说未来的3~5年，该房单价如果不能达到1.4万/平方米，房东亏本无疑。

　　老房子有过度炒作之嫌

　　众所周知，由于老房子自身具有户型、结构、环境等方面的硬伤，以及面临的限贷、拆迁等潜在性风险，其保值升值能力长期处于受质疑的状态。眼下，老房子相对新房更为活跃的市场表现，让人难免产生过度炒作的疑虑。

　　前两年宏观调控时，市中心老房子成交量一直处于低迷状态，而价格也一度率先回落。以翠苑一区为例，中原地产成交数据显示，2005年3月这一区域的均价一度接近8000元/平方米，而同年5、6月份，在楼市整体低迷的情况下，该小区均价率先回落到7200元/平方米，2006年基本保持在7500元/平方米左右。

　　而今年以来，此类老房子的价格再度蹿升，成为二手房市场的领头羊，与同区域内一些中高档楼盘相比，单价的差距越来越小。据中原地产提供的数据，以翠苑小区所在的城西为例，该区域内的中档小区湖畔莲花港（2001年建造）目前的成交均价也就在万元/平方米左右，一些大户型甚至以8000元/平方米成交。而翠苑小区目前的挂牌价基本都在9000~10000元/平方米，两类房产品与价格的错位，令人不可思议。

　　眼下房价已处高位，消费者购房对房子的保值能力较为看重。在未来一段时间内，老房子价格能否继续保持这一亢奋状态？业内人士建议，消费者购买这类房产还需谨慎。            

　　荆海燕 张卉卉