案例：杭州市民陆先生目前住的房子为60平方米，欲购第二套房，最近，在滨江看中了一套132平方米的三居室新房，房子总价170万元，目前购房就会按“二套房”标准来付贷，陆先生是否应暂时搁置购房计划，或者采取怎样的方案才能少付利息？

　　陆先生按贷款20年、等额本息法算，在新规前按第一套购房政策可执行三成、利率下浮15%，陆先生首付51万，贷款119万元，则每月还款8981.6元，利息总额965582.23，如他首付四成，利率下浮15%，则首付68万元，贷款102万元，每月还款7698.51，利息总额827643.08元。

　　新规后按二套购房政策执行四成，利率上浮10%，陆先生首付68万元，贷款102万元，每月还款8924.88，利息总额1121972.25元。

　　一，建议推迟购房计划

　　因为贷款成数的提高，陆先生要多准备17万元首付款，此外，每月还款多支出8924.88元-7698.51元=1226.37元,利息总额多支出现1121972.25元-827643.08元=294329.17元，陆先生首付和月供都增加。一般来说，房贷新政实施后，房产市场的反映会有一定的延后性，房产未来价格的走势有很大的不确定性，所以目前不建议陆先生换房，暂时搁置购房计划，观望一段时间再说。

　　二、公积金组合贷款可降低成本

　　若购房，采用公积金组合贷款可降低成本。首付四成68万元后，陆先生如申请公积金贷款20年50万元，用等额本息法，每月还款额3360.85元，利息总额306602.65，商业贷款52万元，等额本息法，每月还款额4549.94元，利息总额571985.26元。

　　所以组合贷款合计每月还款7910.79元，利息合计878587.91元，利用公积金组合贷款每月还款可降低1014.09元，利息总额可降低243384.34元。陆先生应努力争取公积金组合贷款。

　　三、原住房抵押后再贷款

　　首付四成68万元后，假设现居住房子市场价是80万元，银行抵押贷款额可以达到7成，可贷56万元，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算；按揭20年还清余款46万，按揭利息总额为505986.08元，月均还款额为4024.95元，抵押贷款利息共计56×7.47％×1.1×3＝13.8万元。

　　前提条件是陆先生能申请到银行抵押贷款，在目前各大银行房贷紧缩的情况下，该计划实现性可性不大。

　　四、新房交付后把原住房出租

　　目前陆先生的房子每月租金为2000元左右，可降低每月的还款压力。

　　（注：以上后三个方案的前提条件都是陆先生已准备好首付款。）

　　中信银行杭州凤起支行贵宾理财经理 丁志毅