梁昊 张卉卉

　　无论楼市还是土地市场，市中心的项目和地块始终是最能够吸引人们眼球的焦点。究其原因，在于市中心区域的土地、项目稀缺性最能够孕育出楼市的“地王”以及“楼王”。

　　相关数据表明，目前杭州在售均价最高的项目，绝大部分来自于市中心，如湖滨阁、西湖8号公馆等项目；与此同时，杭汽发、长板巷等地块无一例外地成为了楼市的“地王”。

　　2009年，杭州市中心还有多少宅地可以“供应”？由于楼市自2008年起就经历了一个低潮期，开发商拿地热情降低，土地市场也积累了一个较大的存量。根据阳光顾问提供的数据，如果我们的市中心范围以北至登云路、南至西湖大道、西至古翠路、东至秋涛路为界，市中心范围内还有近千亩宅地“排队上市”。

　　供应榜单1

　　722亩“地王”项目即将入市

　　相比2009年，2007、2008年两年的土地出让较多。特别是2007年，地价飙升，高价地块、“地王”地块层出不穷。由于去年杭州救市24条中延缓土地款交付的规定出台，地块的开发时间被拉长，从目前来看，这两年出让的绝大部分市中心地块很多将在未来一两年内面市。

　　从上表可以看出，市中心已推出但是尚未面市的土地供给达到了722亩。对比2007、2008年的土地推出总量，只占到了其中的9%。但是我们看到这些土地绝大部分的成交楼面价达到了万元左右，成交均价最高的东南面粉厂地块甚至达到了19038元/平方米，直到现在仍然是杭州楼市的“地王”。

　　这些市中心住宅用地由于自身的成交价格较高，所开发的也是一些高档的住宅项目，房产价格也就相对较高。相对而言，金松洗衣机厂地块进展快一些，该地块上开发的昆仑公馆项目，预计今年下半年可以上市销售。由于是否做精装修还未确定，预计售价目前也不得而知，但从其新亚洲院宅的产品定位看，最小户型也要170平方米，三梯二户，显然是个市中心豪宅。

　　2008年，杭州出让的土地量有所减少，成交价格也出现回落。例如重机厂地块上开发的万家星城项目，成交楼面价只在5500元/平方

　　米左右。但这一项目进展速度很快，预计今年年底就可以上市。作为滨江房产集团的又一个高性价比房产品，地上建筑面积达70万平方米的万家星城堪称杭州市中心最大的居住小区，户型面积在80~140平方米，预计房价在1.1万元/平方米左右。