最近，欧美中心（EAC）旗下写字楼，获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED认证银奖，成为浙江目前惟一获得LEED认证的顶级写字楼项目。此时，距离EAC提出认证申请已将近4年。

　　LEED 对很多人来说比较陌生，“但对为很多跨国公司、国际化企业寻找写字楼的专业人士来说，看到LEED认证标志，不用再介绍，他们就知道我们在节能、环保方面是完全符合国际标准的，而这也是他们对办公场所的基本要求。”浙江建工地产副总经理高贤林说，在他看来LEED认证就像是一块国际化的“敲门砖”。办公硬件环境可以直观看到，而节能、环保上的很多东西却是隐蔽的，获得LEED认证意味着真正和建筑的国际化标准接轨。

　　本报记者 詹丽华

　　四年努力终获全省首个LEED认证

　　国际化大企业集体进驻

　　“没有想到评估标准会这么繁多，这么具体，几乎涵盖项目开发整个过程和各个环节。”高贤林说，评估体系、标准的严格让他终于明白，为什么LEED认证会成为世界各国建立绿色建筑及可持续性评估标准的范本。“这绝不是由哪个建筑师或开发商说了算的，也不是靠使用一种或几种绿色节能产品就可以达到的。”

　　LEED认证本身并不需要费用，然而为了通过LEED严格的认证体系，成为真正意义上的绿色建筑，EAC项目从设计到施工再到材料的采购以及后期的运行调试和管理等一系列互相关联环节增加的资金投入，数以千万元计。花四年时间，增加大量成本，去获得一个在国内知名度并不那么高的专业认证，值得吗？

　　“值得！”对这个问题，高贤林没有丝毫犹豫。

　　美国LEED绿色建筑认证体系，简称“能源环境设计先导”，被美国48个州和国际上7个国家所采用，在有些州被列为当地的法定强制标准加以实行，如加利福尼亚州、西雅图市，而美国国务院、环保署、能源部、美国空军、海军等部门都已将LEEDTM列为所属部门建筑的标准，在北京规划建造的美国驻中国大使馆新馆也采用了该标准。

　　在外行人看来，这些只不过是戴在LEED认证头上的光环，而在专业人士看来，这意味着获得LEED认证的建筑：用水成本减少20%~30%；能源使用在符合基本节能要求的基础上再节省能耗20%~60%；室内空气质量达到国际标准；固体废物排量减少35%~40%……这意味着一幢建筑后期运营的低成本，意味着该建筑内办公环境更舒适、更健康、更环保，这意味着你对自然环境的破坏性更小。

　　EAC在建筑规划设计阶段就开始针对LEED认证的要求整合设计，为了达到能源利用最优化和采光设计最优化，建工地产聘请了专业机构，对能源系统和采光系统做了全方位的计算机模拟——因为他们的顾问团队提醒他们说，这是一套完整、严格甚至苛刻的技术管理体系，不能掉以轻心。

　　建工地产对LEED认证的执著，一定意义上源于4年前的一次刺激。四年前，微软中国区资产项目部高管为微软驻杭办事处寻找合适的办公场所，苦寻良久却没能找到符合公司标准的写字楼，无奈之下最终将办公地点选在杭州香格里拉饭店。当时，EAC尚在施工阶段，而对建工地产管理层来讲，一句杭州“没有符合公司标准的写字楼”成了他们心中的一根刺，却也更坚定了他们做符合环保、节能，可持续性发展的国际化写字楼的决心。

　　去年12月，EAC正式交付，一个月之后，一汽大众、德勤、大金、东芝、平安银行、雅培等世界500强公司的身影也正式出现在了EAC。这些国际化大公司的入驻，使得EAC的优势客户很好地聚集在了一起，所产生的集聚效应让很多同行羡慕。

　　目前EAC的最高租金超过7.5元/平方米/天，平均租金超过5元/平方米/天，比周边同类物业高出10%左右。平均租赁率超过55%，而公司持有部分的写字楼租赁率超过90%，且客户质量相当高，在全球金融风暴的背景下，这对一个交付不满6个月的高端写字楼项目来说，成绩相当漂亮。

　　雷格斯、奥克伍德、仲量联行、世邦魏理仕……

　　整合全球优质资源，打造高效商务平台

　　在EAC办公的企业是幸福的。打个电话，就可以安排其客户住进全球最顶级的酒店公寓杭州奥克伍德；会议室、商务中心可以向4楼的全球最大的商务办公会议提供商雷格斯租用；员工用餐有世界500强的索迪斯提供服务……

　　这些优质的国际资源的整合，在规划设计之初就提出来了。“我们率先提出整合全球优质资源，打造全球高效商务平台的核心价值观，着力为入驻企业串联起巨大的国际商务服务共享网。”建工地产的相关负责人说。

　　EAC聘请了世邦魏理仕、仲量联行两家全球数一数二的房地产咨询、管理服务公司。因为顾问公司的建议，EAC更改了原设计，少了一整层写字楼，约5000平方米的建筑面积，牺牲了上亿元入账，为了让楼层净高达到国际甲级写字楼的真正标准。EAC更成为浙江第一座整幢写字楼配备了新型网络架空地板——所有的线缆隐藏于地板下，装修走线不必要穿墙凿洞，便于大量线网的设置、改装和维护，而且可以在室内任何位置引出线缆并添加地面插座，为入驻公司提供了可以随意调整办公布局的“柔性空间”，可以随时灵活调整办公室，同时避免了一般写字楼“天地线”的困扰。硬件上的可圈可点还有很多，比如EAC楼板承重局部按500公斤/平方米设计，因为他们的顾问团队提醒说，IT企业对架空地板的要求非常高，普通架空地板承重能力不能满足他们的要求。

　　因为这些顾问团队，建工地产在EAC项目上增加了成本投入、减少了收入，而且每年还要支付数百万元的顾问费，这本账看起来真是不划算，换一个老板可能早就拍桌子走人了，但建工地产集团董事长汪初祥没有。不但没有，而且每一次项目会议，无论顾问公司的高管是否到场，汪初祥总是到场的。

　　一位建工地产的员工私下说，做这个EAC项目时，汪初祥说得最多的一句话是，“尊重专业”。所以EAC从项目规划、产品设计、运营模式、管理服务都与国际一流的团队合作，听取他们的专业意见，尊重他们的专业判断，因为花了大价钱无非是想“专业”和“经验”为我所用，并创造出更大价值。

　　同时，汪初祥带领着公司管理团队走出杭州，到美国、到澳洲去看最好的写字楼，去住最好的酒店，只有一个要求，回来要交一份考察报告，为公司的写字楼、酒店式公寓提出切实可行的改进意见。因为他需要他的团队能保持独立思考的清醒，而不是迷信、盲从。所以，让建工地产方面提出，酒店式公寓双大堂、无干扰设想的时候，他们的顾问团队也吃了一惊，因为在此之前，还没有合作方这样做过。最终，事实证明这样的模式是更合理的。

　　作为EAC的开发商，建工地产自身拥有的写字楼、酒店式服务公寓和商业的建筑面积超过6万平方米，总值超过20亿元，而且交付后，它的持续回报率一直在上行中。“EAC改变了杭州房地产市场对商务地产信心和人气都不是很足的状况，使得杭州商务地产回归了它应有的地位和价值。”世邦魏理仕中国区高级董事总经理祝惇若如此评价说。

　　在哪里办公，体现的是公司的理念

　　采访中，听到一件有趣的事。说前不久某电视台到EAC内的一家IT公司做节目，借了一辆可折叠的轮滑车，希望能从大楼地下停车场一路滑到办公室，以表现新白领时尚、快节奏的生活。

　　结果，被物业毫无商量地驳回。一来，EAC的停车场电梯只到大厅，然后要换乘办公电梯到各楼层，没有“直达”一说。二来，EAC有严格的访客出入管理系统，一切访客进入大厦前必须以有效证件登记并留下相关证件，电梯使用在非正常办公时间实施管理，只能凭证件到达有效楼层。而且每层办公区域均设有严格的门禁系统，也要凭有效证件通过。不仅是租户要遵守相应的物管条款，就连EAC的产权所有人也得服从管理。

　　“我们相信，只有一视同仁的规范化管理才能保证整个大楼的物管质量。”浙江建工地产企划部经理周瑜说，电视台的设想在EAC是不可能实行的，因为在EAC办公的企业中包括世界500强公司、IT企业、律师事务所、会计师事务所、银行等，他们对安全性的要求非常高，所以EAC的办公硬件标准非常高，租户之间办公空间之间的干扰非常小。

　　同时为了提高效率，EAC写字楼部分配备了27台高性能电梯，分区服务，2.5米/秒以上速度，全天候无滞留，所以在这里，你不会看到排队等电梯的人群。而且在广告信息无孔不入的时候，在EAC的电梯间和公共区域里却没有一点点广告痕迹，因为物业服务部在最新的走访调查中，租户没有要求提供类似服务——一切以客户需求为中心，这就是真正高端写字楼的管理标准。

　　“写字楼对公司来说不仅仅是一个办公空间，国内很多优秀的企业也越来越认识到，选择在什么样的写字楼办公其实体现出的是一家公司的先进理念。”浙江建工地产副总经理高贤林说，杭州商务地产观念产品的转型需要开发商来提升，不能一味地开发重复单一的产品。“最初，EAC的定位理念受到了业内人的很多质疑，但现在回头看，市场需要一定的预见性。”

　　过几天，EAC商业部分又有一家新商户要开了，带着浓郁民族色调的开业广告已经亮了相，据说，剩下几间商铺也谈得差不多了，它与世贸黄龙区及周边丰富的城市公共资源正在形成越来越良好的沟通互利关系，一个国际化大都市综合体已露峥嵘。美国纽约市曼哈顿区驻中国地区商务代表饶及人去年在杭州考察时曾寄语EAC项目：“五年以后煮酒论英雄”。距他说这句话时间已过去将近一年，那么，四年后再见。