楼市今年一季度的小阳春已属地产商的意外之财,4月众多城市更创下成交新记录。5月起,一些楼盘急不可耐地宣布涨价,动辄千元。虽然去年10月我认为2009年下半年起楼市成交量将进入恢复性增长,但老实说,我没有料到它会来得这么早,更没有想到涨价如此之多。
我们的楼市在透支。今年2月以来,经历金融危机的美国人,正以储蓄率的连续增长来修正他们已沿袭几十年的透支消费模式。但急功近利的中国地产商们,却要将透支住房需求进行到底。
根据虎杰投资首席分析师张寅的长期跟踪,美国楼市最早于2006年底初见调整迹象,用了两年半时间,平均房价下跌了25%~30%(有的城市调整幅度深一些,有的城市调整少一些),现在仍未敢肯定已经明显回升,不过成交量和房价跌幅已逐步收窄。从市场表现来看,这是较为充分的调整。
我国楼市此轮调整,始于2008年初,不足一年时间,今年一季度就开始反弹。虽然这是自房地产市场化以来调整时间最长的一次,有的城市如深圳房价跌幅甚至超过30%,但从市场运行情况看,楼市远未调整到位。在我看来,我国楼市用两年左右的时间进行调整是比较合适的。其间,房价缓步下滑,到达调整中轴后成交量逐渐恢复上行,再用两个季度的时间整理,基本完成一个调整周期。但是,如你所知,咱们的楼市没有这种耐心,地产商更没有这个耐心。
预测只是预测,期望只是期望,市场不以人的意志为转移,不会按照人为的设计来运行。有句话叫做“出来混总是要还的”,股市泡沫和过度透支,也是要付出代价的。上证指数急涨60%以后,尚未有过较长时期、较深幅度的调整,那么,在3000点之前进行一次较大的调整是必要的。楼市远未调整到位就开始反弹,甚至再现掠夺式的涨价,也必将拖累整个行业的真正恢复,并阻滞新的商业周期的到来。像4月份那种成交量是不可持续的,涨价更将拉低成交量。成交量和价格的波动幅度加大,有可能构成未来一段时间的市场特征。如果地产商坚执暴利心态,肆意涨价,那么,今年下半年楼市不进行调整,明年上半年也应该进行调整。