购房者小吴发现杭州西湖区留下镇有个楼盘很便宜，最低5480元/平方米。这个叫西溪君逸汇的楼盘，去年4月就开盘了。让小吴不解的是，留下镇的二手房价如今已经卖到了1万元/平方米以上，这个楼盘却很便宜，但为何卖了一年半还没卖完呢？

　　记者调查后发现，原因在于这个楼盘是10%村级留用地开发的办公、综合用途的项目，不是住宅却被当作住宅功能卖，购房者买了后也没有三证。

　　A.　一层30多个房间，只有3部电梯

　　西溪君逸汇位于西湖区留下镇镇政府的斜对面，在有些杂乱的镇上，这个建筑显得有些鹤立鸡群。9月10日，记者来到这个楼盘的售楼处，发现来看房的人不少。在售楼处显眼的位置摆放了关于“10%村级留用地和小产权房”的区别，表示项目是合法开发的。

　　这个楼盘的特价房确实便宜。价位大约是这样的：45平方米的毛坯房，售价在28万多元；70多平方米的毛坯房，售价在40多万元。

　　“房子使用年限为50年，以租的形式买去。目前还不能办三证，但是现在国家很支持留用地项目的开发，以后早晚都能办三证的。”售楼人员的话听起来很有诱惑力。

　　随后记者来到楼盘现场。房子已经接近竣工，施工人员正在楼盘前铺花砖路面。整个楼呈U字型，共11层楼，3层以上是所谓的酒店式公寓，约300个房间。进入楼内，记者发现，每层30多间房只有3个电梯，格局很像宾馆的布局，长长的拐角走廊两边布满了房间。

　　“我们这是酒店式公寓，精装修的要8000多一平方米，不要装修大概单价六七千元，自己花一两万元装修一下然后出租，很合算的。”陪同看房的人员极力劝说大家买。

　　不过，来到样板间一看，看出了问题：虽然简单布置了灶台，但没有煤气管道，烧菜只能用电磁炉。整个装修的材料也达不到精装的标准，电插座、空调遥控的摆放位置也显得有点凌乱。

　　“这地方不适合居住，只能出租给办小公司的人。”一位中年男性看房者边看样板房边摇头，虽然价格不贵，但买了以后能有什么用途？

　　一同在看房的一对中年夫妇看了也不是太满意，感觉这地方有消防隐患，这么多房间，万一着火了，都挤到中间的楼梯上去，还是挺危险的。

　　B.　以租代售，打政策擦边球

　　9月14日，记者再次来到售楼处。在售楼人员给记者提供的一份合同书中，记者看到，有别于普通的商品房买卖合同，这个楼盘是一份租赁合同。项目的开发商，是由留下当地的村集体经济和浙江汇禾投资有限公司共同成立的杭州汇禾科技有限公司，其中村集体占了51%的股份。

　　因为国家规定的租赁期限最长为20年，而这块地的使用年限为50年，合同中采取了续签方式：第一阶段为2010年1月至2030年1月；第二阶段为2030年至2050年，第三阶段为2050年至2057年。合同约定，第一阶段到期后自动续约，不需要再另签合同。如果开发商提前毁约，除退还剩余时间的租金，还需支付租金的40%作为赔偿。

　　据记者了解，目前国家相关法律认定20年为租赁合同的最长租赁期，20年以上的合同属于无效合同。而这个楼盘显然打了个擦边球，以20年+20年+7年的形式进行租赁。

　　“目前只有大三证，小三证还办不出，但是国家很支持留用地项目的开发。”一位售楼工作人员说，不管是买来自住还是投资，都很划算。因为不是住宅用地，售楼工作人员解释，房间内没有煤气管道，水也是按商业用来算，比民用水每吨贵一元多，电是民用电。

　　由于只能租不能售，这样的房子不能办理公积金贷款，也不能享受商业贷款的优惠利率。

　　C.　“租”来的房子，面临风险大

　　“租”这样的房子合算吗？拿来出租投资有多少回报呢？记者通过房途网了解到，目前留下西苑的二手房出租价格，一套六七十平方米的房子出租价为1500元左右。依此推算，西溪君逸汇的酒店式公寓，同样的45平方米的一套，很难租到1500元的价格。

　　“这房子说公寓不是公寓，说办公楼又不是办公楼，定位很尴尬，我能租给谁？”一位业主告诉记者，这地方不太适合居住，用来办公其所在位置又觉得怪怪的。他本来看中了这个楼盘比较低廉的价格，但是楼盘的定位，长租代售的方式他还是接受不了，他觉得风险比较高，只好放弃。

　　关于转租，售楼处工作人员说可以随便转，听起来似乎转手不成问题，但再一想，里面隐含着隐患，因为毕竟没有三证，其转让得不到法律的保护。

　　更有业主提出了让他感觉很不牢靠的一点：普通商品房产权年限为70年，过了70年可以申请延续；但是租来的房子只有50年不到的使用权，年限过了，这房子归谁？在使用过程中，房屋一旦要拆迁，得到补偿的又是谁？房子租用者的权益能得到保障吗？

　　“装修质量不过关，材料差；三百户只有三部电梯；消防设施不过关，安全隐患极多；业主只有租赁权没有房屋所有权，意味着买卖不构成合法，将来根本无法维权。请问二十年后开发商还会管你们这些事吗？恐怕早就逍遥去了。退房最明智！花一样的钱也能买到好房子的，而不是租房。”一位想退房的业主总结了西溪君逸汇的“四宗罪”。