■本报记者 张妍婷

　　

　　多少人因为投资了房产而变成了百万富翁？多少人还在为寻找合适的房子头疼？宏观调控后，房地产还有投资价值么？浙江大学经济学院MBA高级研修班的学员，对房产市场的投资策略甚为关注，浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟通过一个经济学者的眼光，分析了他眼中的房产市场与商机。

　　中长期投资未尝不可

　　叶宏伟自己也按揭投资房产，至今仍然是赚的，但他说，他也只是小老百姓，对于跟他一样没有太多钱的老百姓来说，什么样的房子值得买，什么样的房子风险大，是最关心的问题。

　　“杭州、上海等地都一样，如果买房是为了自己住，我觉得无论什么时候都值得买，这是为了丰富生活资料。但是，如果现在你还想炒房，就不太合适，因为成本太高了。”所以，叶宏伟认为目前没有进行房产短期投资的必要。

　　有人想中长期投资，特别是浙江很多县市的私营企业主，可能考虑孩子会来杭州读书、以后可能在杭州工作。就算五年以后用不到，也可以作为一种中长期投资。“我认为这是可行的，居住投资两相宜。这种情况下，我建议把房子买在市中心，郊区的房子风险还是很大，因为郊区的需求弹性很大。”叶宏伟说。

　　郊区房子配套比较差，幼儿园、超市、医院都不齐全，公共交通也不发达。如果在郊区花100万元买套房子，一个月能有多少租金呢？可能是五六百块。反过来，如果同样的价格投资在市区买房，租金就可能达到2000元以上。

　　认准好租、好卖、好用

　　“如果你现在有闲钱投资房产，一定要坚持三个原则：好租、好卖、好用。”叶宏伟说，比如浙江世贸中心一带，40平方米的房子，月租金可以达3000元。

　　如何判断房子是否好租、好卖、好用？也有几个方法：首先看哪些房子挂出去后卖得快；其次就是看小区周边配套：交通、学校、医院，生活是否方便。

　　“从经济学角度讲，这样才能风险最小化、利益最大化。如果买商铺，就应该买在市中心——商铺是为了出租，市中心虽然贵，但是它的收益是比较稳定的。”

　　至于投资写字楼怎么选择？那就更要买最好的。叶宏伟引用了李嘉诚的一句话：“地段！地段！地段！”

　　中介将成为房产业新贵

　　近年来，国外的风险投资基金纷纷进入中国房地产业。老百姓买房是用来住的，作为机构投资者，它们到中国来显然不是为了自己住房，而是为了投资。

　　高盛向国内一家房地产中介公司投资了7亿元人民币。以往，我们看到风险投资商喜欢集中在IT界，为什么这回会看上房地产业呢？

　　“第一，他们认为人民币会升值。第二，因为他们投资的房子风险很小，大多已经出租，平均年回报率6～8%，甚至更高。

　　“有人问，未来，房地产业最大的富翁会怎样产生？我觉得，房地产中介行业会是最大的富翁产出地：哪怕你现在有房了，你还要换新房；如果没有房，则更必须买房。房产中介就永远有生意做。

　　“中介公司现在建立的就是一个渠道，像国美、家乐福、物美等一样。房子不是中介生产的，但不通过中介公司想买到合适的房子，以后会很难。到最后，利润最高的可能就是中介行业。”叶宏伟说。