■文/摄 本报通讯员 周明露

　　

　　日前，在浙江大学经济学院MBA高级研修班上，1992年起历任中国房地产开发集团公司总经理、董事长，中国房地产业协会副会长的孟晓苏讲了他对房地产发展的一些思考。

　　房地产业眼下仍处在增长期

　　从1994年开始，孟晓苏和同行研究房地产的周期规律，其中包括已经持续发布13年的中房指数。他在美国麻省理工学院做访问学者时，结识了一些美国的房产权威专家。他们认为美国的房地产周期是10~20年，英国、日本是10~12年，中国台湾是5~6年。“我们大陆的房地产业也有周期，已经经历了三个发展期，每一个发展期都是七年为一个周期，五年增长、两年低落。”他认为，现在房地产业从2006年开始已经进入到第四个发展期，如果按照正常的周期性发展理论，应该是一直发展到2010年，2011～2012年要注意可能会出些问题，所以眼下，经过调整房地产业还会继续发展。

　　“虽然从长期来看，通货膨胀带来的房价上涨是大势所趋，但今年的调整有利于房地产业回复理性。”孟晓苏举例说，去年土地拍出了天价，上海一块地楼面价达每平方米2万元，最近它旁边一块地只拍出7500元/平方米。“非常不理性的房产公司很难度过这个周期。”

　　下一个重点是保障性住房

　　“实际上我们很早就发现中国房价肯定会上涨很猛烈。在这种情况下，如何保证中低收入家庭和最低收入家庭能够住得起房就变得很急迫。”房改初期，孟晓苏和建设部的一些官员一起提出了住房保障体系的想法，不光有商品房，而且有政策性的保障性住房，包括经济适用房和廉租房。“可惜，当时大家忙着抓住房商品化，却忽略了经济适用房和廉租房的建设，经济适用房规模越来越小，廉租房几乎没有。”这种情况造成了弱势群体的不满，而后迁怒于房地产企业。

　　《国六条》强调要加强廉租房建设，廉租房建设不能片面解释为小户型。“小户型能够解决中低收入家庭的住房问题？不能够。因为他们需要的是低价房。”孟晓苏说，北京五环之内的房价平均每平方米1.4万元，这样，就算把房子切成60平方米、80平方米的小户型，中低收入家庭仍然买不起住房。

　　“政府不要管汤臣一品每平方米卖到12万元，管它干什么？政府应该管的是猪肉和白菜涨价，鲍鱼和鱼翅涨价有什么关系？普通老百姓需要的就是猪肉、白菜。”政府应该主要出面管理保障性住房。在中国香港、在新加坡，企业和政府对这一块都很顾及。在中国大陆下一个房产发展周期中，对保障性住房的重视和回归应该是重点。

　　地产金融亟待创新

　　1996年，我国开始发展住房抵押贷款。“我们当时还没有住房抵押贷款，后来，国务院发出文件，银行普遍不接受，他们说国有企业借钱都不还，老百姓借钱怎么会还呢？”其实中国人普遍都有置房置地的传统思想，非常珍惜自己的房屋产权，不会因为不还钱而丢掉自己的房子。在美国，住房抵押贷款还款最好的群体是华人。如今住房抵押贷款增长十分迅猛，占金融机构整个贷款的三分之一左右。就拿建行来说，贷出一万亿住房抵押贷款，也只有1%左右的不良率。

　　“那是一次很大的创新，现在到了再次进行地产金融创新的时候了。”孟晓苏说，目前很多退休老人都有了房子，但是他们是“住房富人、货币穷人”。在欧洲、美国，有一种“反向贷款”的金融产品很流行，即62岁以上的退休老人把自己的产权房抵押给保险公司，保险公司按照房产价值和人的平均寿命计算出每个月给老人多少钱。等老人去世了，保险公司要把房子收回。这叫做60岁以前人养房，60岁以后房养人。

　　如果出现这种产品，中年人会放心花钱，不必攒钱防老。孟晓苏分析，现在老人想把房子留给孩子，但是很多年轻人观念变了——现在的年轻人认为人生最大的遗憾是什么？是人死了钱还没有花光。